Основные мероприятия разрабатывают в планах развития городов и других населенных пунктах, в планах развития территорий поселений. Управление земельными ресурсами в городах принципиально отличается от управления территориями других административно-территориальных образований. Это связано с концентрацией в городах населения, промышленности, что резко повышает значимость социальных, экологических и транспортных условий. Поэтому в этих условиях значительно возрастет значение разработки планов развития городов, так как любые изменения в порядке землепользования в них проводят в результате осуществления этих планов. Генеральный план — основной градостроительный документ, определяющий (в интересах населения и государства) условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию. В генеральном плане городского или сельского поселения определяют:
|
|
основные направления развития территории с учетом особенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения;
зоны различного функционального назначения и ограничения на использование их территорий;
меры по защите территории от воздействия чрезвычайных природных и техногенных ситуаций, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
соотношение застроенной и незастроенной территории;
территории резерва для развития.
Генеральные планы содержат предложения об установлении границ городов.
Правила застройки — нормативно-правовой акт органа местного самоуправления, устанавливающий порядок осуществления градостроительной деятельности.
В отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитуты.
Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами. Частные сервитуты устанавливаются в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости:
для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;
|
|
проведения работ по инженерной подготовке территорий;
прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок; других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Порядок использования земель населенных пунктов определяют в соответствии с зонированием территорий. Документы зонирования территорий утверждают и изменяют согласно нормативным правовым актам местного самоуправления (правилам землепользования и застройки).
Используя зонирование территории, устанавливают основные типы застройки (функциональный, строительный, ландшафтный) и вводят четкие требования к использованию территорий, параметрам застройки и организации ландшафта. Функциональный тип застройки включает промышленые, общественные, жилые и производственные виды застройки, которые, в свою очередь, подразделяются на зоны застройки зданиями разной этажности с учетом плотности населения. В соответствии с требованиями ландшафтного зонирования на городских территориях размещают зеленые насаждения.
Таким образом зонирование — это деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территории городов и иных муниципальных образований; разделения этой территории на территориальные зоны с установлением для каждой из них ограничений по использованию недвижимости и параметрам разрешенного строительства на земельных участках, расположенных в этих зонах.
Для нас. пунктов зонирование предусматривает разделение всей территории на определенное число территориальных зон, которые фиксируют на карте зонирования, их границы устанавливают:
по центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов;
границам (красным линиям) планировочных единиц (районов, микрорайонов, кварталов, иных планировочных единиц); границам земельных участков;
границам или осям полос отвода линий коммуникаций; административным границам районов; линиям естественных рубежей; иным линиям и границам.
Органы местного самоуправления в соответствии с местными условиями могут выделять подзоны. Характеристики территориальных подзон, выделенных на карте, включают список видов разрешенного использования земельных участков, и значения параметров разрешенного строительного изменения объектов недвижимости.
Список видов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости должен включать:
основные виды разрешенного использования объектов недвижимости;
сопутствующие виды разрешенного использования недвижимости; виды использования недвижимости, для которых необходимо получение специальных согласований.
Для каждой территориальной подзоны устанавливают несколько видов разрешенного использования недвижимости, за исключением случаев, которые особо отмечены нормативными документами. Владельцы недвижимости имеют право выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенной для соответствующих территориальных зон, а также менять виды разрешенного использования недвижимости. Виды и параметры использования объектов недвижимости, включенных в официальные списки памятников истории и культуры, выбирают в соответствии с законодательством об охране и использовании памятников истории и культуры.
Земли городов и других поселений формируют сложную структуру из следующих видов земельных участков жилой и общественной застройки, занятых и подлежащих застройке жилыми, культурно-бытовыми, административными, религиозными и иными строениями и сооружениями;
общего пользования, используемых для обеспечения культурно- бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.), размещения путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и др.), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для обеспечения нужд населения поселений;
|
|
транспорта, связи, занятых инженерными коммуникациями, сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;
промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки; природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко- культурного назначения;
водных объектов, занятых естественными и искусственными водоемами и акваториями, реками, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;
сельскохозяйственного использования, занятых сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства;
резервных, используемых для территориального развития городов и других поселений;
военных объектов, режимных зон и иных земель.