Метод срока службы при определении износа недвижимости в ПИК «СтОФ»

Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

Метод срока службы требует от оценщика последовательного прохождения следующих этапов:

· на первом этапе определяют срок экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.

· на втором этапе рассчитывают действительный возраст оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.

· на третьем этапе рассчитывают соотношение действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющегося предельной нормой износа строений.

Для определения износа недвижимости методом срока службы в программе применяется метод ЕНАО линейно и метод пользовательских кривых. Методы основаны на предположении о типичном уровне обслуживания всех оцениваемых объектов оценки, и как следствие совпадении действительного и хронологического возраста недвижимости. В качестве сроков службы в методах используются сроки схожих объектов взятых из классификатора ЕНАО, а также средние нормативные сроки службы (СНСС) основных фондов утвержденных ЦСУ СССР, Министерство финансов, Госстроем и Госпланом. Подробное описание работы с программой смотрите в пункте меню «Помощь по программе».

Метод пользовательских кривых позволяет учесть нелинейный характер износа во времени. Расчет износа в методе осуществляется с помощью линейной интерполяции на основе таблицы соответствия хронологического возраста и срока службы определенному значению износа, загруженной пользователем в программу. Инструкцию по загрузке таблицы в программу можно посмотреть в пункте меню «Помощь по программе».