Офисная недвижимость

Продолжающийся экономический рост способствует росту спроса на офисные помещения как со стороны компаний, увеличивающих численность сотрудников, так и за счет прихода новых игроков.

Рассмотрев время экспозиции офисных помещений на рынке недвижимости, обнаружились две особенности: среди предлагаемых объектов преобладают помещения, которые пришли на рынок еще в начале года и до сих пор не реализованы, вторая особенность – то, что летом на рынке появилось больше объектов, чем за весенний период.

Спрос на офисные помещения по-прежнему достаточно высок. Среди основных факторов, влияющих на эту ситуацию, является недостаточное количество предложения качественных офисных площадей.

Предложения рынка готовых помещений – это в основном недавно построенные здания или реконструированные объекты. Для нашего города характерно очень малое количество специализированных офисных центров.

Большинство из них – это объекты класса В – новые офисные здания, но с недостаточным уровнем инженерных систем инфраструктуры обслуживания, нехваткой необходимого количества парковочных мест.

Определенная часть офисных площадей в городе – это встроенные нежилые помещения в жилых зданиях, которые классификации не подлежат. Однако большинство из них располагается в строящихся домах с хорошим местоположением, свободными планировочными решениями и современной инженерной инфраструктурой, поэтому условно может быть отнесено к классу Е^[2].

На рынке офисных помещений существует довольно большой ценовой выбор в зависимости от качества предлагаемых зданий и имеющейся инфраструктуры. Особенно ценятся отдельно стоящие здания с удобными подъездными путями. Окраины города менее привлекательны для размещения офисов, и владельцы собственного бизнеса предпочитают накопить средства и постепенно «переселиться» в центр, где деловая активность намного выше. Однако, предприниматели начитают всерьез задумываться о возможности переезда из центра, влекомые более низкими арендными ставками и реконструкцией системы общественного транспорта вместе с дорожной инфраструктурой и бурным развитием отдельных микрорайонов города.

Анализируя спрос, можно сделать вывод о распределении на аренду и покупку офисных помещений приблизительно 50/50, посмотрев на следующую диаграмму можно видеть, что около половины необходимых площадей приходится на помещения до 50 кв. м.

На рынке в основном предлагались офисные помещения размером от 30 до 600 кв. м.

Офисные помещения предлагались от 19,5 тыс. руб. за кв. м до 42 тыс. руб. (в центральных районах города) за 1 кв. м. Стоимость офисных площадей с евроремонтом, кабельным или спутниковым телевидением, сигнализацией, системой видеоконтроля достигает в отдельных случаях 50-55 тыс. рублей за 1 кв. м, что пока еще является скорее исключением, чем правилом. Средняя цена помещений с хорошим ремонтом держится на уровне 33-35 тыс. руб. за кв. м.

На центральных улицах (Ленина, К. Маркса, проспект Октября, Первомайская и т.д.) наиболее отчетливо проявляется тенденция перехода помещений первых этажей жилого фонда в нежилой и, наверное, недалек тот день, когда мы будем наблюдать сплошь офисные и торговые помещения на первых этажах жилых домов, выходящих на «красную линию». Стоимость продажи 1 кв.м коммерческих площадей постепенно уменьшается в зависимости от степени удаленности от центра города.

Активно развивается и рынок офисных помещений на 1 этажах в строящихся жилых комплексах. Все чаще и чаще покупатель проявляет интерес к помещениям на первых этажах в строящихся домах, пригодных под офисы и магазины. При этом заметно возросло долевое участие в строительстве. Если строящийся дом расположен в хорошем месте, то к моменту приемки госкомиссией, как правило, все нежилые помещения в нем уже распроданы.

Они востребованы арендаторами по ряду причин:

¾ эти помещения имеют удобные или оригинальные планировочные решения,

¾ как правило, эти помещения имеют отдельный вход,

¾ арендатор «не страдает» от большого количества фирм-«соседей»,

¾ как правило, предоставляется бесплатная парковка,

¾ такие офисы предоставляют возможность круглосуточного ведения бизнеса, на что в некоторых офисных центрах есть ограничения.

Аренда

Ситуация на рынке аренды офисных помещений складывается следующая: помещения с хорошим ремонтом либо евроотделкой в центре города в зависимости от выхода на «красную линию» и предлагаемого этажа сдаются в аренду в среднем по цене от 600 руб. за 1 кв. м в месяц, плюс оплата коммунальных услуг, которые, обычно, оплачиваются по факту. Однако, встречаются варианты помещений с отдельным входом, евроотделкой на «красной линии», предлагаемые по цене 450-500 руб. за 1 кв. метр в месяц.

В отдаленных от центра города районах подобные помещения сдаются в аренду по цене 300-450 руб. за 1 кв. м в месяц, плюс оплата коммунальных услуг.

В сфере продажи и аренды объектов офисной недвижимости наметилась интересная тенденция – торги. Во многих случаях стоимость выкупа или аренды первоначально указывается как договорная и часто, уже непосредственно во время осмотра, хозяин помещения и потенциальный клиент, с помощью агента-посредника либо без него, обсуждают, сколько будет стоить покупка (аренда) офиса.