Согласование результатов в итоговую оценку стоимости

Применение трех подходов к оценке стоимости недвижимости дало три различных результата.

Для согласования результатов оценки и выбора итоговой величины стоимости объекта используем способ математического взвешивания результатов оценки. Оно заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчете средневзвешенной величины, которая и будет выражать окончательную величину стоимости объекта.

Определение весов необходимо производить на основе многокритериальной оценки каждого из применяемых методов. В качестве критериев рассматриваются следующие: достоверность информации, полнота информации, способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, способность учитывать конъюнктуру рынка, способность учитывать местоположение, допущения, принятые в расчетах. При этом следует учитывать, что полное выполнение каждого критерия обеспечивает использование всех трех подходов.

Расчет удельных весовых показателей приведен в табл. 20.

Таблица 20

Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости

Критерии	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1. Достоверность информации
2. Полнота информации
3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца			Окончание табл. 19 0
4. Способность учитывать конъюнктуру рынка
5. Способность учитывать местоположение
6. Допущения, принятые в расчетах
7. Сумма баллов
8. Удельные весовые показатели,% (п.07/600)	0,18	0,55	0,27

Итоговая стоимость объекта (табл. 21) оценки определяется по формуле:

V = V₁*Q₁ + V₂*Q₂ +V₃ *Q₃

где V - рыночная стоимость объекта оценки, р.; V₁, V₂, V₃ - стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, р.; Q₁, Q₂, Q₃ - средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Таблица 21

Определение итоговой стоимости объекта недвижимости

Наименование подхода	Стоимость, р.	Весовой показатель	Доля в итоговой стоимости, р.
Затратный подход		0,18
Сравнительный подход		0,55
Доходный подход		0,27
Рыночная стоимость объекта оценки, р.

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом разумного округления равна 2450000 руб.

Итоговое заключение стоимости (Приложение 5).

Рыночная стоимость полного права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Волгорад, ул. космонавтов 39, кв. 103 по состоянию на 30 апреля 2013 года составляет: 2450000 рублей.

К отчету об оценке прилагается сертификат стоимости

Список литературы

1. Агенство инвестиций и развития Волгоградской области, «Характеристика Волгоградской области», https://www.airvo.ru/invest/articles/270/

2. Волгоградский информационный сервер, «Экономика в Волгограде», https://www.infovolgograd.ru/economy/economy2.htm

3. ВСН 53-86(р). «Правила оценки физического износа жилых зданий». М.: Академия коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова Минжилкомхоза РСФСР, 1987.

4. Ломовцев М.С., Придачук М.П., учебное пособие, Оценка стимости недвижимости, 2008

5. Международные стандарты оценки. «Общие понятия и принципы оценки». Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC).1994.

6. Международные стандарты оценки МСО-1. «Рыночная стоимость как база оценки». Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC).1994.

7. Международные стандарты оценки МСО-2. «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости». Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC).1994.

8. Министерство экономики. Внешнеэкономических связей и инвестиций, официальный портал, «Характеристик промышленности», https://economics.volganet.ru/folder_2/folder_5/folder_2/

9. Официальный информационно-справочный портал Волгограда, «Итоги социально-экономического развития Волгограда за 2010 год, прогноз социально-экономического развития Волгограда на 2011 год и плановый период 2012–2013 годов», https://www.volgadmin.ru/ru/MPCity/Economics2010.aspx

10. Официальный информационно-справочный портал Волгограда, «Экономика и бизнес», https://www.volgadmin.ru/ru/MPEconomy/Default.aspx

11. Публичная кадастровая карта, https://maps.rosreestr.ru/Portal/

12. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости. Сб. № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. М., 1970.

13. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» (утв. Постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г.

14. Стандарт российского общества оценщиков СТО РОО 21-01-95. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества. М., 1995.

15. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

16. Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в российской федерации»

17. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. М 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.).

18. Янедекс-карты, https://maps.yandex.ru/

19. Росреестр, https://rosreestr.ru/wps/portal

20. Сайт объявлений, https://www.avito.ru/volgograd/kvartiry