Кадастр и регистрация недвижимости. Абсолютной собственности на землю не дает ни одна из мировых систем землевладения

Абсолютной собственности на землю не дает ни одна из мировых систем землевладения. "...Никто не имеет полной и абсолютной собственности на землю. Люди владеют не землей, а владеют пакетом прав по отношению к земле, каждый имеет пакет прав, которые еще имеют название объектов недвижимости..." подчеркивает У. Долб из Гарвардского университета. Такими правами могут быть права пользования и управление, право на продукцию, которая вырабатывается на земле, право приобрести и передать землю, право использовать объекты на ней любым способом. Такой подход очень гибкий и дает возможность создавать новые комбинации прав, обмениваться ними.

Для рассмотрения опыта зарубежных стран необходимо также уточнить значения таких терминов, как "фискальный" ("налоговый"), "юридический" и "многоцелевой кадастр", "земельная регистрационная система", которые применяются в практике управления недвижимостью. Наиболее распространенное определение кадастровой системы в общем понимании, данное FIG (Международная федерация геодезистов) - "Кадастр - это официальный реестр недвижимости, который базируется на основе земельного участка (парцела)."

Под земельным участком понимается некоторая часть поверхности земли, отделенная от других границами, внутри которых действует официально признанный пакет прав, обязательств и ограничений. Причем, это понятие включает как естественные, так и искусственные объекты или сооружения, размещенные внутри этих границ.

Фискальный кадастр (fiscalcadastre) - это кадастр, направленный на обслуживание целей налогообложения недвижимости.

Юридический кадастр (jurdicalcadastre) - это кадастр, направленный на регистрацию и защиту прав собственности относительно недвижимости.

Многоцелевой кадастр (multipurposecadastre) - кадастр, который используется для управления земельными ресурсами (как средством производства и пространственным базисом).

Эксперт ООН Г. Ларссон (G.Lаrssоn) в книге "LandRegistrationCadastralSystems" системы, которые назывались земельным кадастром в бывшем СССР, определяет как "экономически или экологически ориентированные земельные информационные системы, основу которых составляет не информация об участках, налогах и собственниках, а данные об окружающей среде и сельскохозяйственных ресурсах. Классификационные единицы базируются на естественных или технических факторах таких как типы грунтов, землепользование, экология, и т.п.".

Системы регистрации. Наиболее распространенными в мире системами регистрации являются системы, которые базируются на "регистрации документов" (deedsregistration) и системы, где основой является "регистрация прав или титулов" (titleregistration).

В системах, которые базируются на "регистрации документов", в реестр вносится запись о передаче (договор передачи) прав на недвижимость как любого частного соглашения (например, нотариусом). При этом государство не несет никакой ответственности за настоящие соглашения. Такая система характерная для аграрных стран и можно считать, что в некоторой мере аналог такой системы, в очень сокращенном и несистематизированном виде, действует в Украине в вопросах, связанных с квартирами и зданиями.

В системах, где основой является "регистрация прав или титулов" (titleregistration), регистрируется факт самого соглашения, оформленный соответствующим образом, права и ограничения, которые составляли предмет соглашения, а также недвижимость отображается на специальных крупномасштабных картах. Все действия происходят в соответствии с установленной законодательством процедурой, где государство гарантирует корректность соглашений и несет ответственность в случаях возникновения нарушений прав собственников. Эта довольно сложная система, в которой задействованный ряд организаций с четким распределением функций. При этом органы, которые регистрируют права собственности (титулы), не имеют абсолютно никаких распорядительных функций в отношении к недвижимости.

В абсолютном большинстве стран регистрационная система состоит из двух частей:

картографической - планы м-ба 1:500-1:5000, на которых отображена информация про границы собственности, административные границы, математическую основу планов (система координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (сооружения, пути соединений, гидрография, леса и т.п.).

документальной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как создана собственность, права и ограничения относительно собственности и т.д..

Информация в системе группируется на основе земельного участка (парцела) или имени собственника ли их комбинации.