Канада тоже отличается отсутствием единой системы регистрации в масштабах страны, которая связана с процессами колонизации земель европейцами.
Регистрация прав собственности на недвижимость в Канаде является компетенцией провинции. Каждая провинция имеет свою систему на базе местных органов власти, которая отображает исторические условия данной провинции. Например, в старейшей части страны (восточная Канада) системы регистрации базируются на регистрации документов и похожи на систему Великобритании. Система провинции Квебек отображает ее французское наследство и французское гражданское право, выполняя регистрацию права собственности способом, похожим к принятому во Франции. В провинции Онтарио на восточной половине территории функционирует система регистрации документов, а на западном - система регистрации прав. Западная Канада, освоенная в последнюю очередь, в основном использует систему регистрации прав.
Поскольку регистрация земли является компетенцией провинции, существует 10 разных провинциальных систем регистрации прав собственности и федеральная система для земель, которые являются собственностью Федерации и управляются на федеральном уровне (две территории). Сейчас было бы очень тяжело собрать информацию из всех этих систем вместе и создать "национальную" систему регистрации прав собственности. Однако, и граждане, и юридические лица получают одинаковые преимущества от разных систем регистрации прав собственности. Общими чертами этих систем являются:
|
|
-земля и здания (улучшения) считаются одним целым, если не указано другое;
-собственность является абсолютной, если не указано другое. Таким образом, ограничение на использование и сервитуты могут быть зарегистрированы в реестре прав собственности;
-право собственности сопровождается формальным описанием границ и земельного участка;
-правительство обеспечивает гарантии права собственности и компенсацию в случае совершения ошибки, которая привела к потерям;
-правительство взымает плату за использование регистрационной системы, которая является составляющей частью гарантий;
-деловые круги и общественность имеют доступ к информации регистрационной системы;
-в основном, регистрационные системы сфокусированы только на информации и деятельности, которая необходимая для регистрации.
Провинция Альберта имеет две системы регистрации прав собственности на землю. Система регистрации права собственности фиксирует право собственности и сервитуты для земли, которая находится в частной собственности. В Государственном земельном реестре сохраняются все записи относительно аренды государственных земель и государственных полезных ископаемых (под поверхностью земли). Наличие двух систем является результатом исторического развития. Однако, после оптимизации обоих систем, сейчас возможно будет создать объединенный земельный реестр.
|
|
Система регистрации прав собственности на землю официально фиксирует право собственности. Регистрация является необязательной, но большинство юридических и физических лиц используют систему для регистрации своих прав и интересов, так как система обеспечивает их защиту.
Систему регистрации прав собственности возглавляет регистратор, который имеет юридическое образование. В его обязанности входит проверка всех материалов, представленных для регистрации, их точность и приемлемость, и регистрация изменений в системе.
Правительство также разрешает юридическим лицам иметь доступ к избранной информации с помощью компьютерной сети.
Что касается восточных провинций, то только в 70-х годах в них начался переход от системы регистрации документов к системе регистрации прав как более передовой системы. Приморские провинции восточной Канады начали долгосрочные проекты по созданию земельно-информационных систем в которых основным объектом есть парцела, а информация будет базироваться на крупномасштабных планах территории.
С истема регистрации в США. Фактически каждый штат имеет свою систему, которая базируется на законодательстве штатов. В большинстве штатов, созданные официальные реестры документов, главной мотивацией для создания которых было улучшение поддержки рынка земли. В 15 штатах для улучшения безопасности транзакций и снижения затрат, связанных с исследованиями документов для установления прав собственности, были осуществлены попытки установления системы регистрации прав, но учитывая, что регистрация является добровольной, а плата за исследование документов для подтверждения прав довольно высокой, эти попытки оказались малоэффективными.
В большинстве штатов созданы простые текстовые реестры, куда вносятся записи о соглашениях с недвижимостью в порядке их осуществления. При таких записях правильность соглашения не проверяется, а его действительность не гарантируется. Для осуществления транзакций при использовании такой системы, покупатель может самостоятельно провести поиск всех необходимых документов, которые подтверждают право собственности продавца на данную недвижимость. Учитывая, что с недвижимостью за много лет существования такой системы осуществлялись десятки транзакций, такая работа по силам только профессиональным юристам, которые специализируются на операциях с недвижимостью, но и в этом случае, при значительной стоимости таких действий, остается значительный риск.
Для уменьшения риска, вместо регистрации прав, распространенным явлением является создание частных страховых компаний, которые довольно оперативно ведут собственные реестры документов и на их основе проводят страхования операций с недвижимостью. Основой такой системы являются исторические традиции свободного рынка США, а одним из преимуществ можно считать то, что такая система обеспечивает работой целую армию брокеров, юристов, персонала страховых компаний, и т.п., что является совершенной противоположностью положению вещей в европейских странах, где за реестры недвижимости ответственность несет государство.
В связи со значительным ростом деловой активности, в США с 70-х лет осуществляются попытки повысить эффективность системы. В 1980 г. специальной группой было проведено изучение ситуации и подготовленные рекомендации относительно улучшения системы регистрации. Это была фактически первая попытка установить единые для страны стандарты и процедуры регистрации и приблизить эти реестры к европейским стандартам через их создание на единой для страны координатной и картографической основе. Однако, учитывая отличие законодательств штатов в этих вопросах и, не в последнюю очередь, большую доходность бизнеса, который функционирует благодаря несовершенству современной системы, успехи в этом вопросе были достигнуты лишь в некоторых отдельных штатах.
|
|
В целом, можно отметить основные особенности зарубежных систем регистрации:
1.Система действует на основе тщательно разработанного законодательства.
2.Существуют детально отработанные и законодательно закрепленные процедуры регистрации.
3.Система является государственной и централизованной с делегированием некоторых полномочий на места.
4.Система состоит из картографической и документальной (текстовой) частей.
5.Реестры базируются на основе официальных крупномасштабных карт.
6.В большинстве систем поддерживаются единые стандарты обмена данными.
7.Рутинные работы выполняют за счет самофинансирования, модернизация - при поддержке государства.
8.Кадастровые системы постоянно изменяются с учетом изменения экономической ситуации.
9.С начала 80-х лет в Европе проходит "кадастровая" реформа, связанная с применением новых технологий и компьютеризацией реестров.
10.Реестры являются открытыми для публичного доступа (хотя в некоторых странах недоступна информация о стоимости и залоге).
Преимущества от внедрения системы регистрации прав на недвижимость экспертами ООН формулируются следующим образом:
эффективное управление общественными и частными землями;
уверенность собственников в защите прав;
уменьшение количества земельных споров;
усовершенствование системы передачи прав собственности;
стимулирование рынка земли;
безопасность кредитов и инвестиций;
ускорение земельной реформы;
эффективность налоговой политики;
поддержка земельного планирования и управления;
|
|
мониторинг рынка земли.
Вопросы для самоконтроля