Наглядный (демонстрационный) ДП и ДР

Ииллюстрационный материал дипломного проекта (работы) представлен листами, разработанными в ходе выполнения дипломного проектирования на листах формата А4.

РАЗДЕЛ 4 СОДЕРЖАНИЕ ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ

4.1. Раздел техническая экспертиза объектов

Техническая экспертиза проводится:

- с целью определения технического состояния существующих жилых зданий и остаточного ресурса;

- с целью определения технического состояния жилых зданий, в процессе эксплуатации;

- инструментальный приемочный контроль технического, состояния капитально отремонтированных (реконструированных) жилых зданий;

- инструментальный контроль технического состояния жилых зданий в процессе плановых и внеочередных осмотров (профилактический контроль), а также в ходе сплошного технического обследования жилищного фонда:

- техническое экспертиза (обследование) жилых зданий для проектирования капитального ремонта и реконструкции;

- техническое экспертиза (обследование) зданий, расположенных в непосредственной близости от нового строительства;

Раздел дипломного проекта состоит из пояснительной записки и графической части.

Пояснительная записка содержит разделы, которые от цели обследования по согласованию с руководителем могут сокращаться или дополнятся:

- краткая характеристика здания, его конструктивных решений, материал основных конструктивных элементов, размеры между осями, высотные отметки и др.);

- программа обследования задания и отдельных конструкций;

- анализ технической документации, используемой при технической экспертизе объекта;

- оценка технического состояния здания и его конструкций по результатам предварительного ознакомления с объектом, определение состава и объема работ:

- выбор методов и средств измерений, применяемых при обследовании повреждений зданий и дефектов конструкций;

- определение физико-механических свойств материалов конструкций, экспресс методами;

- обследование грунтов основания и фундаментов;

- анализ результатов предварительного обследования (железобетонных, каменных, армокаменных, металлических, деревянных конструкций и др.);

- заключение о техническом состоянии задания и его отдельных конструкций по результатам обследования;

В графической части должны быть представлены:

- конструктивная схема задания (план, разрез), с размерами и высотными отметками, с нанесением повреждений задания и конструктивных элементов. Мест отбора проб и участков определения (неразрушающими методами) физико-механических свойств материалов конструкций, Схему расположения шурфов для оценки состояния конструкций фундаментов и характеристик грунтов основания с координатной привязкой;

- эскизы дефектов основных конструктивных элементов здания. Показать участки с наибольшей степенью износа конструкций, участки имеющие опасные дефекты, повреждения и деформации, находящихся в аварийном состоянии. Представить схему временного усиления и безопасного доступа к аварийным конструкциям (использование необходимых лесов, подмостей, и других приспособлений).

Основная цель технической экспертизы – получение достоверной исходной информации о состоянии грунтов основания, фундаментов, Техническом состоянии здания и его конструкций по следующим этапам:

- ознакомление с технической документацией объекта;

- предварительное ознакомление с объектом обследования;

- предварительное обследование

- детальное обследование (в случаи необходимости);

- техническое заключение или отчет.

4.2. Раздел правовая экспертиза

В соответствии с федеративным законодательством в ряду подлежащих регистрации характеристик земельного участка выделяются три следующие принципиальные группы сведений:

- идентификационные признаки земельного участка;

- характеристики правового режима использования земельного участка;

- характеристики фактического использования земельного участка.

Примечание: Правовая экспертиза на собственность готового объекта недвижимости разрабатывается дипломником самостоятельно по согласованному плану и консультантом.

Идентификационные признаки земельного участка

В состав идентификационных признаков земельного участка включены:

- уникальный кадастровый номер земельного участка,

- номера частей участка с различным правовым режимом и (или) фактическим использованием территории;

- адрес участка, в т.ч. наименование района города, района города, улицы (проезда), номера владения;

- координатное и (или) текстовое описание границ земельного участка и входящих в его состав частей;

- площадь территории участка и составляющих его частей, в том числе площадь сверхнормативного участка (га);

- реквизиты собственника или владельца иных вещных прав на земельный участок;

- реквизиты собственников отдельных частей расположенных на земельном участке зданий и сооружений и площадь их доли земельного участка.

Границы территории земельного участка и его частей отображаются на кадастровом плане участка. Координатное описание границ участка и его частей представляется в форме ведомости координат. Остальные идентификационные признаки участка фиксируются в текстовой или табличной форме.

Характеристики правового режима использования земельногоучастка.

Характеристики правового режима использования земельного участка включают две группы сведений:

- характеристики имущественных прав на земельный участок или его
части;

- градостроительные требования к использованию земельного участка и его частей.

В составе характеристик имущественных прав регистрации подлежат:

- форма собственности и вид вещного права на земельный участок или его часть;

- сделки с недвижимостью;

- имущественные претензии.

Различаются следующие формы собственности и виды вещных прав на земельные участки:

Государственная собственность, в том числе:

Федеральная:

- полное хозяйственное ведение имуществом;

- оперативное управление имуществом;

- пожизненно наследуемое владение земельным участком;

- постоянное (бессрочное) пользование земельным участком;

- временное пользование земельным участком;

- аренда;

- субаренда.

Субъекта Российской Федерации:

- полное хозяйственное ведение имуществом;

- оперативное управление имуществом;

- пожизненно наследуемое владение земельным участком;

- постоянное (бессрочное) пользование земельным участком;

- временное пользование земельным участком;

- аренда;

- субаренда.

Муниципальная собственность:

- полное хозяйственное ведение имуществом;

- оперативное управление имуществом;

- пожизненно наследуемое владение земельным участком;

- постоянное (бессрочное) пользование земельным участком;

- временное пользование земельным участком;

- аренда;

- субаренда.

Частная собственность:

- индивидуальная;

- общая долевая;

- общая совместная.

К этой же категории характеристик федеральным законодательством отнесен и сервитут, как право ограниченного пользования чужой недвижимостью.

Виды сделок регистрируемых в числе характеристик земельных участков, включают:

- договор купли-продажи;

- договор мены;

- договор дарения;

- договор ренты;

- договор пожизненного содержания с иждивением;

- договор об ипотеке;

- договор аренды (имущественного найма);

- договор доверительного управления недвижимым имуществом.

В ряду характеристик имущественных претензий указываются:

- ограничения, устанавливаемые по постановлению суда (арест, собственности) и других уполномоченных органов;

- ограничения и запрещения, определенные в отношении объекта в установленном законом порядке;

- реквизиция и конфискация недвижимости по решению уполномоченных Органов.

Градостроительные требования к использованию земельного участка и его частей включают:

- сведения о составе и основаниях установления требований и ограничений использования земельного участка;

- сведения о содержании требований и ограничений использования земельного участка и его частей.

Градостроительное зонирование территории устанавливает функциональное, строительное, ландшафтное назначение планировочных районов, кварталов, участков всей территории города. При этом необходимое для определения видов разрешенного использования градостроительное назначение участков территории устанавливается на территории города фрагментарно, на основании и по мере разработки детальной градостроительной документации.

Границы объектов нормирования устанавливаются на всей территории города, за исключением особо охраняемых природных территорий. Границы объектов нормирования, в том числе границы жилых и общественных участков, границы территорий общего пользования также утверждаются в составе детальной градостроительной документации.

Требования, устанавливаемые внутри зон, выделенных линиями градостроительного регулирования, распространяются на все расположенные в них участки территории. Зоны, выделяемые различными видами линий градостроительного регулирования, покрывают территорию города фрагментарно. При этом, различные виды зон могут частично или полностью совпадать на территории, различным образом ограничивая ее использование.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ предусматривает право использования земельного участка (ЗУ) в соответствии с «любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, видом разрешенного использования».

Требования градостроительных нормативов и правил по отношению к объектам нормирования и требования линий градостроительного регулирования по отношению к соответствующим зонам могут существенно ограничить базовый перечень видов разрешенного использования, установленный функциональным назначением участка территории).

В соответствии с пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ градостроительный регламент территории наряду с видами разрешенного использования должен устанавливать параметры – предельные количественные характеристики разрешенного использования территории участка, а в соответствии с проектом нового Градостроительного кодекса РФ (НГК РФ) – и ограничения разрешенного использования, представляющие собой качественные требования к использованию участка, вытекающие из особых режимов регулирования градостроительной деятельности.

Кроме того, в ходе градостроительных работ по межеванию территории функционально и планировочно обосновываются границы земельных участков зданий и сооружений как объектов имущественного права, в том числе подлежащие передаче в собственность бесплатно, и границы их частей, обременяемые публичными сервитутами.

В части публичных обременении земельного участка указываются площади частей участка не обремененных и обремененных определенным видом публичного сервитута, а так же действующим правом аренды.

В полном объеме сведения о градостроительных требованиях к использованию земельного участка регистрируются для кондоминиумов во вновь формируемой и реконструируемой застройке. Для земельных участков кондоминиумов в сложившейся и сохраняемой застройке, приватизируемых без права изменения фактического использования участка, виды и параметры разрешенного использования не устанавливаются.

Характеристики фактического использования земельного участка представляют собой сведения о расположенных на земельном участке, а как же в переделах его подземного и воздушного пространства, зданиях, строениях, сооружениях, стационарных; объектах и элементах комплексного благоустройства или их частях.

В качестве характеристик расположенных на земельном участке жилых и нежилых зданий указываются:

- номер здания на кадастровом плане участка;

- почтовый адрес здания;

- тип функционального использования здания (жилое, нежилое);

- наименование расположенных в здании учреждений и организаций;

- общая площадь помещений здания и встроено-пристроенных к нему объектов, в том числе:

д. общая площадь жилых помещений;

е. общая площадь нежилых помещений, в том числе

ж. отдельно стоящих объектов общественного и производственного назначения;

з. общая площадь встроенно-пристроенных объектов;

и. высота и этажность здания или его частей;

к. площадь территории во внешних габаритах цокольной части здания (площадь «подошвы» здания);

л. площадь «подошвы» здания под частями с различной этажностью или высотностью.

Для существующих строений и сооружений земельного участка указываются следующие характеристики:

- порядковый номер строения, сооружения на кадастровом плане;

- почтовый адрес строения, сооружения;

- функциональное назначение строения, сооружения;

- площадь территории во внешних габаритах строения, сооружения);

- специальные технические характеристики.

К стационарным объектам и элементам комплексного благоустройства земельного участка кондоминиума относятся плоскостные объемные устройства,
в т.ч.:

- транспортные проезды и пешеходные проходы;

- открытые детские, спортивные, хозяйственные площадки и автостоянки;

- озелененные территории газонов, древесных и кустарниковых посадок, декоративные водоемы;

- ограждения, подпорные стенки, откосы;

- произведения декоративно-монументального искусства и т.п. В ряду характеристик данной группы объектов указываются:

- порядковый номер объекта благоустройства на кадастровом плане участка;

- вид (назначение) объекта;

- размеры объекта (площадь территории, высота, протяженность и т.п.);

- материал объекта (в том числе материал покрытия);

- общая площадь территории участка с искусственным покрытием;

- общая площадь территории участка с естественным покрытием.

Bce характеристики фактического использования земельного участка предоставляются в табличной форме.

4.3. Раздел экономическая экспертиза

Одна из основных целей любого инвестиционного проекта – получение прибыли. Поэтом, прежде чем вкладывать средства в тот или иной проект, инвестору необходимо оценить его осуществимость, эффективность и финансовую реализуемость. С этой целью проводится экономическая экспертиза, или прединвестиционное исследование проекта.

Укрупнено прединвестиционное исследование проекта можно распределить по следующим стадиям:

Выявление инвестиционных возможностей проекта - экспресс-оценка (исследование возможностей инвестирования на основании общих данных концепции инвестиционного проекта).

Предварительные технико-экономические исследования проекта (оценка замысла и изучение дополнительных данных инвестиционного проекта);

Технико-экономическое обоснование проекта (ТЭО) (формулирование проекта – обоснование его осуществимости и Эффективности на основании всех доступных данных и факторов);

Заключение по оценке проекта (вариантов проекта) и. принятие окончательного решения об инвестировании.

Экспресс-оценка

Исследование возможностей инвестирования (экспресс-оценка) проводится с целью предварительного выявления реальности осуществления и рентабельности проекта.

На этой стадии изучаются возможные экономические альтернативы:

- финансовый анализ деятельности заказчика-застройщика (далее – предприятия), в процессе которого рассчитываются показатели ликвидности, оборачиваемости и деловой активности предприятия для выявления возможностей финансирования проекта;

- рынок (исследование спроса, продаж, конкуренции);

- материальные затраты, связанные с осуществлением проекта;

- места размещения предприятия и площадки;

- накладные расходы (административные, коммерческие и пр.);

- кадры;

- сроки осуществления проекта;

- финансовый аспект (инвестиционные затраты, источники финансирования, издержки производства и коммерческая прибыльность).

Также на этой стадии выявляются и оцениваются возможные риски.

Финансовый анализ.

Анализ финансового состояния – это расчет, интерпретация и оценка комплекса финансовых показателей (коэффициентов), характеризующих различные стороны деятельности предприятия.

Каждое предприятие является субъектом рыночных отношений и входит в круг интересов других фирм, предприятий, организаций. К числу последних относятся поставщики, кредиторы и инвесторы. Исследование предприятия сторонними фирмами касается, в основном, реализации конкретных планов в отношении данного предприятия: приобретения, кредитования, заключения контрактов.

Анализ проводится на основе расчета следующих групп показателей:

- Коэффициенты платежеспособности.

- Коэффициенты ликвидности.

- Коэффициенты деловой активности.

- Коэффициенты финансовой устойчивости.

- Оценка рентабельности.

4.4. Раздел экологическая экспертиза (безопасность жизнедеятельность)

Содержание экологических требований

Решение вопросов защиты окружающей среды в процессе строительства и при эксплуатации объекта недвижимости является необходимым элементом квалифицированного выполнения современного дипломного проекта с учетом соблюдения экологических требований (ЭТ), которые представляют собой перечень специальных условий и решений, включаемых в состав хозяйственных и технических проектов, объектов и процессов эксплуатации недвижимостью с целью обоснованного выполнения норм и стандартов, касающихся здоровья человека и комфортных условий его работы и проживания.

Задачи выполнения ЭТ в составе дипломного проекта:

Определение уровня экологической опасности намечаемой или осуществляемой хозяйственной или иной деятельности, которая может в настоящем или в будущем, прямо или косвенно оказать воздействие на состояние окружающей среды и здоровье населения.

Оценка количество выбросов в атмосферу величин отходов деятельности на проектируемом производственном предприятии и жизнедеятельности в гражданском объекте (например, мусор).

Определение степени загрязненности окружающей среды при выполнении строительных процессов (шум, пыль, загрязнение дорог и т.д.).

Проверка соответствия проектируемой хозяйственной и иной деятельности требованиям природоохранного законодательства.

Определение достаточности и обоснованности, предусматриваемых проектом мер по охране окружающей среды.

Принципы выполнения ЭТ:

- презумпция потенциальной экологической опасности любой намечаемой хозяйственной и иной деятельности.

- обязательность проведения экологической экспертизы до принятия решений реализации проекта.

- комплексная оценка воздействия на окружающую среду и его последствия.

- обоснованность, объективность и законность требований по вопросам охраны окружающей среды.

Типы ЭТ, которые соблюдаются в дипломном проекте:

Инженерная экспертиза принимаемых решений в дипломном проекте – это оценка конструктивного и объемно-планировочного решения сооружения, используемой новой техники и материалов, организации строительных работ, применяемых технологий при строительстве подземной и надземной частей сооружения, условий эксплуатации объекта, согласно принятых в проекте технических решений, с учетом обеспечения требований экологии в районе

конкретного расположения объекта недвижимости на рассматриваемой территории в соответствующем климатическом районе.

Объем и состав инженерной экспертизы, как для нового строительства, так и в случае реконструкции (модернизации) должен быть идентичным по всем вопросам охраны окружающей среды.

Послепроектная экспертиза – это оценка экологических условий действующего предприятия, сооружения и здания с учетом состояния его технологической оснастки, оборудования и системы контроля.

Стадии реализации ЭТ в составе дипломного проекта:

1. Оценка содержания задания на проектирования, с точки зрения,
возможности реализации ЭТ в составе разрабатываемого дипломного
проекта.

2. Сбор, обобщение и оценка содержания материалов для разработки
проекта.

3. Составление плана реализации ЭТ.

Оценка возможной реакции общественности на содержание проекта применительно к конкретным условиям района строительства.

4.5. Раздел управленческая экспертиза

Общие требования

Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом анализа, выработку «лучшей и наиболее эффективной» схемы рекомендуемого управления объектом на основе анализа «лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)», а также данных, полученных в рамках предыдущих экспертиз.

В общем виде основными этапами управленческой экспертизы являются:

- Установление перечня ее предмета, объекта, задач;

- Разработка соответствующим им апробированных и приемлемых индикаторов и решений;

- Подготовка рекомендаций;

- Осуществление экспертизы.

Перечень предметов управленческой экспертизы объекта недвижимости устанавливается исходя из главных целей управления недвижимостью с учетом сбалансированности интересов пользователей, владельцев, организаций и фирм, предлагающих услуги в области недвижимости, государственных и муниципальных органов управления.

Предметом управления объектом недвижимости служит обычно то материальное явление, которое происходит в составе производственно-хозяйственных или административно-хозяйственных функций и определяет совокупность общих предметов деятельности, участвующих в этом процессе работников аппарата управления всех его участников.

Общий предмет управления (данный объект недвижимости) может объединять ряд частных или единичных конкретно-ориентированных предметов управления:

- Обоснование ЛНЭИ объекта недвижимости (изучение рынка и соответствующие маркетинговые исследования, изучение и поиск возможных источников инвестирования, формирование портфеля заказов на использование объекта недвижимости, подбор управляющих компаний, арендаторов, клиентов, пользователей и других участников процесса);

- Исследование и изучение возможных финансовых потоков (оттоки и притоки финансовых ресурсов, связанных с использованием ОН, его эксплуатацией, поддержанием и развитием);

- Исследование и изучение возможных потоков технических ресурсов, в том числе используемых во всех технических системах, включая инженерное оборудование, а также для их ремонта и эксплуатации (выбор эффективных способов возмещения предметов и средств труда, обеспечение профилактических осмотров, ремонтов и поддержание работоспособного состояния всех технических систем;

- Исследование и изучение возможных потоков материальных и энергетических ресурсов, включая основные и вспомогательные материалы, поддержание оптимальных уровней их запасов и нормального энергоснабжения (электрической и тепловой энергии);

- Исследование и изучение возможных потоков трудовых ресурсов (подготовка и обучение кадров, комплектование с учет выбытия трудовых коллективов специалистами нужной профессии и квалификации, обучение смежным профессиям и др.). Таким образом, степень детализации предмета управления объективно определяется прогнозируемым уровнем разделения труда относительно процессов эксплуатации, поддержания технического состояния и развития объекта недвижимости. Чем дальнее разделены указанные выше процессы относительно данного объекта управления, тем больше в нем предметов управления, разнообразнее их взаимосвязь и сложнее структура предмета управления (что зависит от назначения объекта недвижимости, его объема, площадей и т.п.).

Задачами пользователя являются определение потребности в помещениях, приобретение помещений, управление рациональным использованием помещений, управление информацией, экономическое и юридическое управление недвижимостью, а также обслуживанием объекта недвижимости и оказанием услуг. Таким образом, можно выделить блок управленческих задач.

С учетом целей управления объектами недвижимости и используемых подходов формируются задачи всех основных участников этого процесса.

При разработке данной части дипломного проекта необходимо взаимосвязано рассматривать управляющую и управляемую подсистемы. Следует обосновать состав тех параметров управляющей подсистемы, которые должны формироваться и отслеживаться при стратегическом, тактическом и оперативном управлении.

По каждому из конкретных управленческих мероприятий должны быть определены субъекты управления, периоды управления, обусловливаемые периодами жизненного цикла объектов управления, и ожидаемые результаты. По результатам преддипломной практики также должны быть уточнены объект и предметы управления.

Анализируется организационная структура предприятия, организации, фирмы и т.п. Результаты анализа представляются и в графическом виде.

Ниже приводятся рекомендации по следующим направлениям тематики дипломного проектирования.

Управление предприятиями жилищно-коммунального комплекса

Тематика может быть следующей:

- управление имущественным комплексом муниципального предприятия коммунального хозяйства;

- управление коммерческой недвижимостью муниципального образования, в том числе управление муниципальным доходным домом и др.

Предметом управления являются экономические отношения в процессе управления имущественными комплексами муниципальных и коммерческих предприятий жилищно-коммунального хозяйства.

Главной задачей дипломного проекта по теме управление имущественным комплексом муниципального предприятия коммунального хозяйства является определение необходимости, возможности и направлений реструктуризации предприятия на основе анализа и оценки эффективности его деятельности.

Главной задачей дипломного проекта по теме управление коммерческой недвижимостью муниципального образования, в том числе управление муниципальным доходным домом является проведение комплексного анализа факторов, влияющих на эффективность управления процессом эксплуатации объекта коммерческой недвижимости.

Реконструкция и обновление сложившейся застройки города

Тематика данного направления может быть следующей: реконструкция и эксплуатация, как отдельных объектов, так и комплексов объектов социально бытового назначения, жилых комплексов включая уникальные здания и сооружения.

Например, целью исследования в дипломном проекте, посвященном реконструкции и управлению развлекательном комплексом «Ладога» анализ реконструируемого кинотеатра в г. Москва для определения модели управления и эксплуатации с целью повышения конкурентоспособности предприятия на рынке развлекательных услуг, обоснование коммерческой эффективности проекта.

В данном блоке рассматриваются следующие вопросы:

Описание архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных решений объекта изучения.

Анализ рынка, определение портрета типичного покупателя, определение основных показателей коммерческой эффективности проекта.

Анализ существующей структуры управления с помощью единой управляющей компании, схема развития этой компании с целью создания эффективной управляемой системы.

Анализ основных документов на право владения, пользования и расположения земельным участком.

Реконструкция и управление предприятиями стройиндустрии

Тематика данного направления может быть представлена как управление процессом реконструкции производственного предприятия, управление комплексом зданий предприятия, управление непрофильной недвижимостью производственного предприятия и др.

Предметом управления будут являться факторы производства, которые можно рассматривать, с одной стороны, как совокупность технических, и организационных факторов, а с другой стороны, как такие факторы как капитал, труд, менеджмент и др.

В данном блоке рассматриваются следующие вопросы:

- разработка ТЭО для переоборудования и реконструкции уже имеющихся зданий и сооружений;

- проработка вариантов оптимального технического решения по реконструкции, развитию и использованию основных фондов;

- поиск и привлечение инвестора, заинтересованного в продукции предприятия;

- разработка схемы управления предприятием и предложений по реализации инвестиционного проекта;

- подготовка заключения об эффективности проекта;

- разработка организационных и технологических предложений по эффективному управлению заводом.

Управление земельно-имущественным комплексом

Целью работы на тему «Управление земельно-имущественным комплексом компании ООО «…..» (коммунально-складская зона)» является определение рыночной стоимости объекта недвижимости (складского здания) и анализ принимаемых по отношению к нему управленческих решений.

На основании результатов методов оценки формируется экономически обоснованная оперативная система управления имуществом, которая дает возможность проведения экономического анализа эффективности его использования, т.е. оценки эффективности административной и инвестиционной политики; осуществления целевого управления финансовыми ресурсами с помощью ставок арендной платы; формирования и планирования доходных и расходных статей бюджета собственника имущества. Расчет периода окупаемости позволяет определить выгодность вложения инвестиций в данный объект и сравнить два варианта использования объекта (аренда и продажа).

В данном направлении рассматриваются следующие вопросы:

- анализ рынка складских площадей и рынка земли для определения экономической целесообразности, с точки зрения рынка, реализации проектов приобретения в собственность подобных объектов с последующей сдачей их в аренду.

- оценка рыночной стоимости складского здания тремя подходами.

- перспективы использования рыночной стоимости для эффективного управления объектом недвижимости.

- расчет периода окупаемости находящегося в аренде здания.

- организация содержания и обслуживания земельно-имущественного комплекса.

Оценка недвижимости и бизнеса

Тематика данного направления включает два направления:

- оценка и управление стоимостью бизнеса компаний;

- оценка объекта недвижимости.

- оценка стоимости предприятия (бизнеса) необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляются прошлые и будущие результаты управления предприятием (бизнесом), которые соответствуют его максимальной эффективности, а, следовательно, и более высокой рыночной стоимости, что является основной целью собственников капитала и задачей менеджеров фирм в рыночной экономике.

На основании результатов методов оценки бизнеса формируется экономически обоснованная система управления имуществом, которая дает возможность проведения экономического анализа эффективности его использования. Управление стоимостью компании с целью ее увеличения в долгосрочной перспективе позволяет компании в максимальной степени удовлетворить интересы собственников компании, определить оптимальные стратегические направления своего развития и выработать систему управленческих мер, способствующих достижению поставленных целей.

Реализация инвестиционного проекта строительства многоквартирного дома или жилищного комплекса и оценка его эффективности

Тематика данного направления может быть следующей – управление инвестиционно-строительным проектом, проблемы использования земельного участка при реализации инвестиционного проекта, разработка управленческих решений по привлечению инвестиций, привлечение денежных средств участников долевого строительства, управление реализацией инвестиционного проекта.

Данная тематика предусматривает рассмотрение следующих вопросов и задач:

- управление инвестиционным процессом; определение объемов инвестиций;

- расчет основных инвестиционных параметров (чистый дисконтированный доход, индекс доходности, срок окупаемости, точка безубыточности и др.).

В дипломах посвященных данной тематике анализируется весь путь прохождения согласования и получения разрешений и заключений по проекту строительства многоквартирных домов или жилых комплексов, от создания концепции до получения разрешения на строительство, государственной регистрации прав собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирных домов или жилых комплексов. Проводится экспертиза местоположения будущего объекта недвижимости как фактор инвестиционной привлекательности строительства многоквартирных домов или жилых комплексов для инвесторов и заказчиков строительства.

Результатом их рассмотрения при подготовке дипломных проектов по данному направлению является оценка результатов инвестиционно-строительного процесса в целом – рентабельность, жизнеспособность и эффективность и надежность финансовых вложений, а также оценка степени ответственности выполнения обязательств перед участниками инвестиционно-строительного процесса (долевого строительства), будущими собственниками, которые являются основными качественными показателями инвестиционного проекта.

Проблема эффективного управления многоквартирным домом или жилищным комплексом при завершении строительства и передаче в управление и эксплуатацию

Тематика данного направления может быть следующей:

- задачи, связанных с завершением строительством объектов жилищной недвижимости и передачей многоквартирных домов или жилых комплексов в управление;

- особенности передачи объектов в управление государственным, муниципальным и частным управляющим организациям;

- объективные предпосылки оценки качества управления многоквартирными домами и жилыми комплексами в зависимости от организационно - правовой формы организаций, осуществляющих управление жилищным фондом.

В дипломной работе должны быть отражены современные требования по передаче завершенных строительством объектов жилищной недвижимости с учетом нового жилищного законодательства в управление управляющим организациям независимо от организационно-правовой формы. Должны быть рассмотрены возможности передачи объектов жилищной недвижимости на основе проведения органом местного самоуправления открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для передачи им в управление исследуемые в дипломной работе многоквартирные дома и жилые комплексы

Результатом рассмотрения данных вопросов при подготовке дипломного проекта должны быть сделаны выводы на основе которых даны рекомендации и предложения, позволяющие оценить наиболее эффективную и надежную управляющую организацию, обеспечивающую возможности качественного содержания объектов жилищной недвижимости, поддержания и повышения ее ликвидности.

Управление многоквартирными домами и жилыми комплексами

Тематика дипломного проекта связана с раскрытием задач по обеспечению реализации прав и обязанностей собственников (частных, государственных, муниципальных) по управлению многоквартирным домом или жилыми комплексами, условий перехода на договорные отношения между собственниками и управляющими организациями. Управление общим имуществом объекта жилищной недвижимости – многоквартирного дома, как предмет договорных отношений между собственниками разных форм собственности и управляющей организацией.

Предметом управления являются экономические отношения в процессе управления общим имуществом многоквартирного дома между различными субъектами – собственниками жилых (нежилых) помещений и субъектами управления, действующими на основании договоров с собственниками.

Главной задачей дипломного проекта по теме управление многоквартирными домами и жилыми комплексами является проведение комплексного анализа факторов, влияющих на эффективность управления процессом содержания, эксплуатации и ремонта на протяжении всего жизненного цикла использования объекта жилищной недвижимости. В работе должно быть обоснование на конкретном, рассматриваемом в дипломной работе, объекте жилищной недвижимости, условий выбора собственниками формы управления в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, обоснование причин и факторов, обусловливающих данный выбор.. Раскрыты условия формирования конкурентной среды и рынка управленческих услуг для реализации возможности выбора собственниками управляющих и обслуживающих жилищную недвижимость организаций с учетом соответствующих стандартов качества, и перехода к оплате за потребляемые услуги по фактическим затратам.

Результатом рассмотрения данных вопросов при подготовке дипломного проекта должна быть оценка эффективности выбранного способа управления многоквартирным домами и жилыми комплексами.