2020-04-07
3260
Понятие «девелопмент» может рассматриваться в двух взаимосвязанных аспектах.
Первый аспект девелопмента состоит в том, что он выступает как преобразование недвижимости.
Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное, материальное преобразование объектов недвижимости в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости
С точки зрения материально-вещественного содержания девелопмент включает два варианта (которые органически связаны друг с другом): строительные или иные работы над зданиями или землей и изменение их функционального использования.
Материальные преобразования, осуществляемые при девелопменте, обеспечивают возрастание стоимости недвижимости, что составляет экономическое содержание и его смысл.
Второе значение термина «девелопмент» состоит в том, что под ним понимается особая профессионально-предпринимательская деятельность на рынке недвижимости.
Девелопмент
. Девелопмент – профессиональная предпринимательская деятельность по организации и управлению развитием недвижимости в условиях рыночной экономики
|
|
|
Для девелопера как предпринимателя, организующего и реализующего девелопмент, его смысл состоит именно в возрастании стоимости, поскольку именно это возрастание – источник дохода девелопера, независимо от вида девелопмента.
В международной практике выделяется два основных вида девелопмента, критерий выделения которых – участие или неучастие девелопера в финансировании проекта:
– девелопмент за вознаграждение (Fee Development);
– рисковый девелопмент (Speculative Development)1.
Проект
Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата, и происходящих в течение ограниченного времени
Отличительные характеристики проекта:
– направленность на достижение конкретного конечного результата;
– необходимость выполнения комплекса взаимоувязанных действий;
– ограниченность (конечность) во времени;
– разовый характер;
– неповторимость и уникальность.
Как нетрудно заметить, по этим параметрам развитие недвижимости может рассматриваться как проектная деятельность:
– девелопмент всегда направлен на достижение строго определенного результата: создание объекта недвижимости с определенными качественными и количественными характеристиками;
– девелопмент предполагает выполнение ряда взаимосвязанных действий, от разработки идеи до сдачи созданного объекта в эксплуатацию, причем в развитие недвижимости включен ряд участников;
|
|
|
– девелопмент всегда предполагает достижение результата в течение определенного времени;
– результат девелопмента всегда неповторим и уникален.
К числу наиболее существенных особенностей проектов девелопмента
следует отнести следующие:
• Проекты развития недвижимости относятся к числу капиталоемких проектов, требующих значительных по объему инвестиций. Объемы финансирования, необходимые для реализации проектов девелопмента по размерамчасто сопоставимы со всем имуществом инициаторов и участников проекта, в подавляющем большинстве случаев не могут быть реализованы безпривлечения внешнего финансирования – средств инвесторов, бюджетныхресурсов, банковских кредитов и пр., а в ряде ситуаций требуют совместного участия частного бизнеса и государства. (В связи с этим проекты по
развитию недвижимости реализуются с использованием принципов частно -государственного партнерства).
28 Девелопер, связанный с недвижимостью, является лицом, занимающимся продвижением и выполнением строительных проектов. В некоторых ситуациях он даже вкладывает собственные деньги для построения стабильной и надежной схемы реализации задумки. Фактически абсолютно все риски финансового характера находятся под его ответственностью. Проще говоря, девелопер — это специалист необычайно широкого профиля. Он управляет и строительством, и инвестициями, и контролированием всего процесса. Современный девелопер должен быть экспертом во многих сферах, которые имеют хотя бы какое-то отношение к недвижимому имуществу. Функции
У профессионального девелопера очень много задач. Функции этого эксперта базируются на знаниях сразу в нескольких направлениях: Оценка рентабельности заключаемой сделки. Необходимо осуществить точный анализ расположения строительного участка, на котором разместится будущая постройка. Также девелопер анализирует ее коммерческие возможности. Еще девелопер изучает рынок и пытается отыскать предложения для максимально эффективной эксплуатации сооружения. Создание проекта и подсчет финансовых вливаний. Девелопер составляет техническую и инженерную документацию, после чего получает разрешение на проведение строительных работ. Привлечение вкладчиков. Девелопер производит расчет рентабельности будущего проекта, а также общую сумму его реализации. Инвесторам нужно попытаться доказать, что их риски сведены к минимуму, а прибыль от вложений будет максимальной. Грамотное распределение финансовых средств. Также этот специалист должен предотвратить возможные денежные убытки и правильно контролировать процесс расходов. Урегулирование вопросов, касающихся муниципальных и государственных органов.
Осуществление строительства непосредственно до сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Девелопер контролирует все рабочие процессы, учитывает расход стройматериалов, пытается сократить вложения до минимума и повысить цену самой постройки, отыскав «золотую середину». Управление ресурсами — финансовыми средствами, строителями, материалами.
Получение предельно возможной прибыли.
