Коммерческая (финансовая) эффективность учитывает финансовые последствия реализации инвестиционного проекта для его непосредственных участников, причем для каждого отдельно. Расчет коммерческой эффективности обычно включает три этапа:
—построение потока реальных денег и определение на его основе необходимого объема финансирования проекта;
—расчет показателей коммерческой эффективности;
—оценка устойчивости проекта (анализ чувствительности).
В общем случае денежные потоки традиционного предпринимательского проекта классифицируются по трем категориям:
—первоначальные инвестиции (капитальные вложения);
—различные потоки в операционном (производственном) периоде жизни проекта, т.е. операционные доходы (выручка от реализации или объем продаж) и операционные расходы (текущие затраты или издержки);
—завершающий денежный поток (остаточная стоимость активов). При осуществлении проекта выделяются три вида деятельности:
—инвестиционная; реальная,
—операционная (производственная); вещественная
—финансовая.
В рамках каждого вида деятельности происходит приток Пп и отток Оп денежных средств.
При оценке коммерческой эффективности проекта в качестве эффекта на t-м шаге расчета выступает поток реальных денег Фt который определяется как сумма потоков денежных средств от инвестиционной Фt1 и операционной Фt2 деятельности в каждом году осуществления инвестиционного проекта: Фt = Фt1 + Фt2
Поток денежных средств по каждому виду деятельности определяется как разность притоков Пti и оттоков Оti денежных средств по каждому виду деятельности: Фti = Пti - Оti,
Денежный поток от инвестиционной деятельности Фt1 определяется по формуле:
Фt1 = (Пзм + Пзд + Поб + Пна + Умок) - (Ззм + 3зд + 3об + Зна + УВок),
где 3 — затраты на приобретение активов (земля, здания, оборудование, нематериальные активы);
Умок — уменьшение оборотного капитала;
Пi — поступления от продажи (сдачи в аренду) активов;
Увок — прирост (увеличение) оборотного капитала.
Сведения об инвестиционных затратах включают информацию, классифицированную по видам затрат (табл. 1). Распределение инвестиций по шагам расчетного периода должно быть увязано с календарным планом строительства.