Оценочная деят-ть в РФ регулируется ФЗ «Об оценочной деят-ти в РФ» от 29.07.98 № 135-ФЗ и стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 № 519.В соответствии с утвержденными стандартами оценки в РФ приняты следующие подходы к оценке:- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом егоизноса;- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении кот. имеется информация о ценах сделок с ними;- доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе среднеарифметического из полученных разными методами результатов, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случаеНи один из методов оценки не может дать абсолютно верного значения величины стоимости недвижимости. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах.Использование различных методов позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.При оценке недвижимости, когда это возможно, применяют все три подхода. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близки. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на значительную несбалансированность рынка. Затратный подход - часто применяется на пассивных рынках (редко происходят сделки, редко предсказуемы доходы). Этапы: 1.определяется текущая стоимость восстановления; методы: а) сметный – очень дорого, б) метод сравнительной единицы2.определение износа3.восстановительная стоимость(= текущая стоимость – износ)4.Стоимость объекта недвижимости (= восстановительная стоимость + стоимость земельного участка) Восстановительная стоимость – затраты, которые нужно произвести в текущих ценах, для того, чтобы построить абсолютно аналогичный объектСтоимость земли и стоимость здания оценивается отдельно. Рыночный подход (метод сравнительного анализа затрат) В основу определения цены положены данные о рыночных сделках.
Применяется там, где существуют активные продажи (напр., рынок жилья). Метод предполагает:1. получение информации о недавно совершившихся сделках с аналогичными объектами2. эта информация структурируется по основным факторам, которые влияют на стоимость объекта. Здесь- выделяются характеристики объекта (местоположение, тип здания, удобства, расстояние до транспортных путей)- выделяются характеристики сделки (цена, условия финансирования, наличие скидок, льгот)3. информация о сделке сравнивается, используется метод парных продаж – чтобы определить какова цена элемента недвижимости4. переход к определению стоимости объекта, через сравнение его с аналогами Доходный подход базируется на том, что текущая стоимость объекта, приносящего доход может быть определена через величину этого доходаV=J/R, V – стоимость, J – доход, R – ставка доходности. Варианты доходного подхода 1. Метод валовой ренты(рентный мультипликатор = отношение стоимости к доходу). На рынке исследуются продажи. Определяется средневзвешенная величина. Прогнозируется доход и умножается на величину рентного мультипликатора. 2. Метод прямой капитализации, при котором доход конвертируется в стоимость через ставку капитализации (понятие дохода, понятие доходности)Используется понятие чистого операционного дохода (чод) = потенциальный валовой доход – потери + доп доходы – операционные издержки (издержки, которые связаны с объектом)Уточняется понятие доходности – ставка капитализации V=J/R, V – стоимость, J – доход, R – ставка капитализации3. Метод кумулятивного построения ставки капитализации безрисковая ставка + премии за риск = Ставка капитализацииЭти подходы дали бы одинаковый результат в том случае, если бы все издержки и доходы были бы сбалансированы, пропорции между издержками производства разных видов продукции точно отвечали бы структуре потребностей, эк-ка была бы абсолютно пропорциональна.