III A. Стоимость и оценка земель

Оценка земель – это процесс, который должен дать в результате лучший из возможных расчетов того, что стоит недвижимость. Хорошее практическое решение будет признавать, что:

 

• имеются международные стандарты оценки, использование которых помогает международным рынкам и этим способствует внутреннему инвестированию;

 

• оценка связана:

 

с категоризацией каждого объекта недвижимости в соответствии с согласованным набором признаков, касающихся его использования, размера, типа конструкции и улучшений;

 

со сбором и анализом соответствующих рыночных данных, включая данные о ценах реализации, арендной плате, затратах на материально-техническое обеспечение строительства, а также сведения о датах, когда они применялись;

 

с определением стоимости каждого объекта недвижимости в соответствии с официальным порядком, где возможно, основанной на рыночной стоимости и применении автоматизированных систем массовой оценки;

 

• нужно проводить различия между рыночной, потребительской, инвестиционной и оценочной стоимостью земли и понимать, что цена является свершившимся фактом, стоимость – всего лишь предварительным расчетом;

 

• выбранный метод оценки должен зависеть от цели, для которой требуется оценка;

 

• одним из основных требований для рационального и эффективного фискального кадастра является набор современных карт объектов недвижимости, которые дают индексацию для сбора и ведения оценочной информации;

 

• информация в кадастре должна быть ограничена тем, что является необходимым и достаточным для обеспечения надежно защищенного правового титула, основанной на рыночной информации оценки и устойчивого развития.

􀁻 �� ��

III B. Налогообложение земли и недвижимости

Большинство стран в той или иной форме облагают недвижимость налогами. Будущее развитие на международных рынках недвижимости может привести к совместимым методам массовой оценки, но в настоящее время каждая страна старается иметь собственный подход. Хорошее практическое решение будет признавать, что налогообложение земли и недвижимости включает:

17

 

• идентификацию и картографирование всех объектов недвижимости, которые должны облагаться налогом;

 

• классификацию и оценку каждого объекта недвижимости в соответствии с утвержденным порядком;

 

• идентификацию тех, кто будет должен платить налог;

 

• подготовку оценочной ведомости;

 

• уведомление каждого плательщика налога на недвижимое имущество о том, сколько нужно платить;

 

• сбор соответствующих налогов;

 

• процедуры обжалования для налогоплательщиков, которые не согласны с их оценкой.

 

III C. Центральные органы оценки

Во многих странах за технические процессы определения стоимости недвижимости отвечает центральное управление оценки. Хорошее практическое решение будет признавать, что:

 

• функция центрального управления оценки состоит в том, чтобы оценивать стоимость земли и недвижимости. Оно не определяет размеры налогов;

 

• это учреждение должно тесно работать с органом управления земельными ресурсами, будучи в его составе либо обмениваясь с ним информацией с помощью электронных средств.

 

III D. Рынки земли и недвижимости

Эффективные действующие рынки земли и недвижимости являются одним из ключевых компонентов успешной рыночной экономики. Хорошее практическое решение будет признавать, что активный рынок недвижимости включает:

 

• законодательную базу для всех операций для того, чтобы все сделки были безопасными и надежными;

 

• регулирующие институты, которые:

 

обеспечивают стабильную и прозрачную систему, в которой совершаются сделки,

 

обеспечивают свободный доступ к рынку для всех участников,

 

удерживают трансакционные издержки на низком уровне;

 

• участников рынка, в том числе землевладельцев, арендаторов и юридических лиц, таких как банки и кредитные учреждения, а также тех, кто представляет права третьих сторон и несовершеннолетних;

 

• четко определенные товары и услуги, такие как земля, здания и механизмы, посредством которых они могут быть предложены на продажу или в аренду;

 

• источники ипотечного кредитования, стабильные налоговые системы и возможность получения кредита;

 

• ясная, последовательная и стабильная, независимо от обстановки, земельная политика;

 

• быстрый и надежный доступ общественности к информации о земле и недвижимости.

􀁻 �� ��

III E. Ипотечное финансирование

18

Получение ссуды под недвижимость позволяет использовать капитал для многих разных форм инвестирования. Хорошее практическое решение будет признавать, что:

 

• финансирование жилищного строительства является одним из основных двигателей в рыночной экономике, что означает то, что органы сферы управления земельными ресурсами должны отдавать высокий приоритет регистрации жилья;

 

• существует различие между получением ссуд под недвижимость, владением закладными и регулированием погашения ссуды или лишения должника права выкупа заложенной недвижимости;

 

• чтобы поддерживать ипотечный рынок, реестры земель должны содержаться в актуальном состоянии. Необходимо, чтобы кредиторы не несли ущерба от незарегистрированных обременений;

 

• управленцы в области земельных ресурсов должны понимать структуру и требования международного финансового сектора с тем, чтобы привлекать зарубежные инвестиции.

 

IV. УСТОЙЧИВОЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ

В этой главе рассматривается связь между правами землепользования и процессами земельной реформы.