II C. Регистрация документов и регистрация правового титула

Существуют два основных метода, с помощью которых официально регистрируются права на землю – регистрация документов и регистрация правового титула. Хорошее практическое решение будет иметь результатом законы, которые:

 

• создают административные системы для регистрации передачи прав на землю и ипотечных залогов, которая может гарантировать права, внесенные в реестры;

 

• обеспечивают юридическую определенность собственности, устанавливая очередность прав согласно их порядку регистрации;

 

• определяют уровень гарантий, механизмы обеспечения компенсации и размер компенсации или порядок исправления правового титула в случае ошибок;

 

• содержат юридическое определение объектов недвижимости, прав на них и ограничений, которое отражает реальное положение;

 

• облегчают передачу прав на землю с помощью системы, которая является простой, с прямыми ссылками (чтобы не было нужды вести поиск по цепочке правовых титулов), надежной и недорогой, работающей с низкими операционными издержками;

 

• обеспечивают быстрые и простые пути получения ссуд под недвижимость или погашение ипотечного залога;

 

• требуют, чтобы реестры всегда содержались в актуальномсостоянии;

 

• охватывают все земли, включая земли государства, отдельных граждан и организаций;

 

• указывают, какие права пользования должны регистрироваться в центральных реестрах, а какие могут регистрироваться в других местах, например, муниципальными органами управления.

 

II D. Юридическое установление правового титула на землю

Когда создается реестр земель или расширяется территория, которую он охватывает, так что предстоит внести в реестры новые объекты недвижимости, должны быть определены механизмы, с помощью которых официально признаются существующие собственники земли. Хорошее практическое решение будет иметь результатом законы о юридическом установлении правового титула на землю, которые:

 

• устанавливают правила и процедуры для первичного определения прав на землю;

 

• способствуют определению прав на землю, в отдельных случаях или систематически поддерживая обязательную регистрацию таких прав при конкретно указанных обстоятельствах;

 

• указывают порядок регистрации и предания гласности права собственности на землю;

 

• устанавливает порядок подачи апелляций, в котором принятое решение может быть обжаловано в течение указанного периода времени (например, 30 дней) и споры могут быть решены с наименьшими издержками;

 

15

 

• допускают гибкость при приведении в соответствие владения землей с правом собственности на нее.

 

II E. Границы и земельные участки

Основные элементы, которые учитываются в кадастре, – это земельные участки и их границы. Хорошее практическое решение будет иметь результатом законы, связанные с участками и их границами, которые:

 

• дают юридическое определение земельного участка;

 

• признают, что границы могут быть вертикальными (для большинства площадей на поверхности) или горизонтальными (для страта-титулов);

 

• различают юридическое положение границы и физическое положение таких объектов, как ограды или изгороди;

 

• определяют приоритет доказательства (например, геодезических съемок или геодезических знаков) при восстановлении границы и указывают, имеют ли приоритет при восстановлении границ реперы на местности над измерениями, внесенными в реестры, или же нужно придерживаться данных на планах;

 

• избегают деталей относительно точности, с которой должна производиться съемка границ для целей оформления правового титула на землю.

 

II F. Кадастровая съемка

Границы земельных участков должны быть идентифицированы и зарегистрированы с надлежащей степенью точности в соответствии с утвержденными правилами. Хорошее практическое решение будет базироваться на инструкциях по кадастровой съемке, которые:

 

• дают основу, которая регулирует формирование новых земельных участков, разделение участков земли и программы, связанные с консолидацией и перераспределением земель;

 

• указывают приемлемые стандарты съемки, не предписывая методы, которыми они должны достигаться;

 

• указывают, кто может выполнять кадастровые съемки, а также квалификацию, которую должны иметь отдельные геодезисты и компании;

 

• включают нормы об охране официально установленных геодезических знаков от повреждений и обеспечении права доступа для геодезистов;

 

• определяют степень юридической ответственности в связи с точностью данных.

 

II G. Конфиденциальность и права доступа к данным

Доступ к информации, содержащейся в реестрах земель и кадастрах, необходим для активного земельного рынка. Однако он должен контролироваться для защиты права на неприкосновенность частной жизни и обеспечения безопасности. Хорошее практическое решение будет иметь результатом законы, которые:

 

• определяют пределы прав на неприкосновенность частной жизни в связи информацией о земле и недвижимости, поддерживая при этом максимальное использование данных, чтобы повысить ее прозрачность и содействовать созданию коммерческих продуктов на ее основе;

 

• устанавливают, кто может использовать данные в реестрах земель и кадастре и для какой цели;

 

16

 

• определяют, кто может требовать внесения изменений в записях в реестрах и кто может это разрешить;

 

• определяют статус электронных данных.

 

III. ОЦЕНКА, НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК

В этой главе рассматривается природа стоимости объектов недвижимости и способы, которыми ее можно определить и регулировать в целях налогообложения и эффективной работы земельного рынка.