2020-05-25
156
Обязанности арендодателя
1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению имущества (ст. 582 ГК).
Последствия неисполнения указанной обязанности установлены в пункте 3 статьи 582 ГК. Так, в случае если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок, арендатор вправе:
– истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения,
– либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
2. Передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 582 ГК).
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может:
– потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов,
– или расторжения договора,
– а также возмещения убытков.
3. Нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки не позволяют полностью или частично пользоваться имуществом (п. 1 ст. 583 ГК).
Арендатор несет ответственность только за те недостатки, которые имелись в имуществе к моменту заключения договора.
При обнаружении недостатков в арендованном имуществе арендатор вправе по своему выбору:
– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества;
– потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков;
– удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
– потребовать досрочного расторжения договора.
4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 584 ГК).
Если арендодатель не исполнил эту обязанность, то арендатор вправе по своему выбору:
– требовать уменьшения арендной платы,
– либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 584 ГК).
4. Производить за свой счет капитальный ремонт (если данная обязанность возложена на него по договору). Капитальный ремонт должен производиться в договорный либо разумный срок, если вызван неотложной необходимостью (п. 1 ст. 587 ГК).
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
5. По прекращении договора аренды арендодатель обязан принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить ему стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений, произведенных арендатором за свой счет и с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором) (п. 3 ст. 594 ГК). Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором.
Права и обязанности арендатора
1. Своевременно вносить арендную плату в установленном размере, в порядке и в сроки, определенные в договоре. Если не определено, то плата вносится в порядке, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества (ст. 585 ГК)
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
2. Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества (ст. 586 ГК).
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
3. Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права по договору полностью или частично третьим лицам (п. 2 ст. 586 ГК).
Частичная передача прав имеет место в следующих случаях:
– субаренда (поднаем) (не может быть больше срока договора аренды),
– предоставление арендованное имущество в безвозмездное пользование,
– передача арендных прав в залог,
– внесение арендных прав в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.
В указанных случаях, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Полная передача прав и обязанностей имеет место в случае перенайма (с согласия арендодателя).
4. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 587 ГК).
5. При прекращении договора вернуть имущество в том же состоянии с учетом его нормального износа.
Если имущество не возвращено или возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе получить арендную плату за это время (ст. 593 ГК). В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
6. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 592 ГК).
