Характеристика іпотечного кредитування в Україні

Іпотечний кредит – особливий вид ек-чних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна – землі і вир-чих, або житлових, будівель. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі.

Термін «іпотека» вперше був ужитий у Греції в VI ст. до н. е. афінським реформатором Солоном. У сучасному розумінні іпотека – спосіб забезпечення виконання зобов'язань нерухомим майном, що залишається у во­лодінні і користуванні іпотекодавця або третьої особи.

Види іпотеки: 1)залежно від предмета іпотеки: 1.1.іпотека житла - будівлі, споруди, квартири, п-ства як цілісні майнові комплекси, незавершене будів­ництво і інше нерухоме майно, 1.2.іпотека земельних ділянок – іпотека землі, 1.3.іпотека комерційної нерухомості – комерційна іпо­тека; 2)за часовим критерієм: 2.1.перша - застава нерухомості, яка раніше не заставлялася, або «чистої» від попередніх зобов'язань. Перша (основна, або старша) іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочерго­вого (стосовно наступних заставодержателів) задоволення вимог у разі невиконання боржником забезпеченого іпоте­кою зобов'язання, якщо інше не передбачене договором, 2.2.наступна (друга) – передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпо­теки, 2.3.остання; 3)залежно від кількості предметів застави і заставодавців: 3.1.об’єднана - забезпечення зобов'язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об'єктів нерухомого майна, що належать одному заставодавцеві, 3.2.спільна – зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам, 3.3.на користь третьої особи – виконання зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, яке належить третій особі (майновому поручителю); 4)за правовою основою: 4.1.іпотека, що регулюється англосаксонським правом – предмет застави перебуває у власності заставодержателя, 4.2.іпотека, що регулюється романо-германським правом - предмет застави зали­шається у власності заставодавця.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникну­ти в майбутньому на підставі укладеного договору. Іпотекою забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування: 1) витрат, пов'язаних з пред'явленням вимоги за ос­новним зобов'язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки; 2) витрат на утримання і збереження предмета іпотеки; 3) витрат на страх-ня предмета іпотеки; 4) збитків, що виникли внаслідок порушенням основ­ного зобов'язання чи умов іпотечного договору.

Іпотека може виникати на підставі договору, закону або рішення суду, має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до його припинення або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Іпотечний договір укла­дається між одним або кількома іпотекодавцями і іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріаль­ному посвідченню. З моменту нотаріального посвідчення виникають взаємні права і обов'язки іпотекодавця і іпо­текодержателя, визначені в іпотечному договорі.

Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає дер­жавній реєстрації в порядку, встановленому законодав­ством. Зареєстровані права і вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом – за чергою їх державної реєстрації.

У договорі іпотеки має бути обов'язково зазначена вар­тість предмета іпотеки, яка визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяль­ності.

Предмет іпотеки має бути обов'язково застрахований іпотекодавцем (або іпотекодержателем) на його повну вар­тість від ризиків випадкового знищення, випадкового по­шкодження або псування. У разі наступної іпотеки стра­хування предмета іпотеки не обов'язкове.

Договір страх-ня укладається на користь іпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває права вимоги до страховика.

У разі невиконання або неналежного виконання борж­ником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шля­хом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Законом України «Про іпотеку» передбачена можливість позасудового врегулювання питання про звер­нення стягнення на предмет іпотеки. Позасудове врегулю­ванняздійснюється згідно із застереженням про задово­лення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодав­цем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотеко­держателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання закон­ної сили рішенням суду про звернення стягнення на пред­мет іпотеки.

Забезпечення кредиту у вигляді прав банку на будь-яке заставлене нерухоме майно є додатковою гарантією повно­го і своєчасного повернення кредиту, зменшує ризик у разі неплатоспроможності, банкрутства, ліквідації пози­чальника або відсутності бажання сплатити борг.

Іпотечне кредитування – один із найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим як для банків, так і для позичальників. Кре­дит, забезпечений іпотекою, є джерелом додаткових гро­шових коштів з низькими відсотками для позичальника і надійним напрямом розміщення ресурсів для банків, бо ризик втрати предмета застави – мінімальний. Якщо іпотечне кредитування здійснюється із заставною, яку можна буде продати для забезпечення рефінансуван­ня, то банк може відразу повернути ресурси, розміщені у вигляді іпотечного кредиту, та знову розмістити їх, надав­ши кредит новим позичальникам. Це дає змогу банкам під­тримувати достатню ліквідність балансу.

Іпотечне кредитування створює умови для прискорення задоволення потреб населення у житлі і позитивно позначається на розвитку реального сектору ек-ки.

Ек-чні відносини з приводу купівлі-продажу фінансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю, реалі­зуються через механізм іпотечного ринку, до основних учасників якого належать: 1)позичальник, що отримує кредит; 2) кредитор (банк чи небанківська фінансова устано­ва), що надає позичальнику кредит під заставу нерухомості; 3)посередник – спеціалізована установа, що забезпе­чує залучення вільного капіталу для його наступного реінвестування в іпотечні кредити; 4)інвестори (в основному інституційні), що купують ЦП, випущені на основі іпотечних кредитів.

Залежно від кількості учасників іпотечний ринок мож­на поділити на: 1)первинний - сегмент іпотечного ринку, який охоплює ек-чні відносини, що виника­ють у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних бан­ками, при цьому за заставною на обслуговування до банку-покупця переходить і позичальник, який основну суму кредиту і відсотки сплачує тепер банку – покупцю за­ставної. Купити заставну можуть лише кредитні устано­ви, що мають достатню ліквідність; 2)вторинний - охоплює ек-чні від­носини між кредиторами, посередниками і інвесторами, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних облі­гацій, іпотечних сертифікатів і інших похідних інстру­ментів.

Іпотечний ринок можна поділити на кіль­ка великих ринків: 1) іпотечний ринок житла; 2) іпотечний ринок іншої нерухомості; 3) іпотечний ринок землі; 4) про­мисловий іпотечний ринок.

Найбільш розвинутим є іпотечний ринок житла. Він сьогодні у більшості країн з ринковою ек-кою відіграє ключову роль у забезпеченні соціально-ек-чного роз­витку. Друге місце за значенням після іпотечного житло­вого ринку посідає іпотечний ринок землі.

У зв'язку з існуванням різноманітних систем іпотечно­го кредитування виокремлюють різні моделі вторинного іпотечного ринку, які в цілому можна згрупувати у дві ос­новні моделі іпотечного кредитування: 1)однорівневу модель іпотечного ринку (позичальник – банк – інвестор); 2)дворівневу модель іпотечного ринку (позичальник – банк – посередник – інвестор).

Особливості однорівневої моделі організації вторинного іпотеч­ного ринку: 1) фінансові ресурси, необхідні для надання іпотечних кредитів, формуються кредитором за рахунок кредитів ін­ших суб'єктів господарювання, мобілізованих, тимчасово вільних ресурсів і розміщення закладних; 2) іпотечний кредит належить безпосередньо кредито­ру, який є кінцевим інвестором цього кредиту; 3) обслуговування іпотечного кредиту (отримання ос­новної суми боргу і відсотків за кредитом) здійснює кре­дитна установа, що безпосередньо надала іпотечний кре­дит; 4) основними інститутами, які здійснюють іпотечне кредитування, є спеціалізовані іпотечні банки, універ­сальні банки, які здійснюють іпотечне кредитування, ощадні каси, кредитні спілки, страхові товариства.

Однорівнева модель іпотечного ринку не передбачає продажу і перепродажу іпотечних кредитів на вторинний ринок. Однорівнева модель іпотечного ринку лежить в основі первинного іпотечного ринку житла.

Основні ознаки дворівневої моделі іпотечного ринку: 1) фінансові ресурси, необхідні для іпотечного креди­тування, формуються за рахунок не лише джерел, які при­таманні однорівневій системі іпотечного кредитування, а й ресурсів, які мобілізуються з фінансових ринків; 2) первинні кредитори іпотечних кредитів виконують ф-ції не тільки надання кредитів, а й фінансових посе­редників, які займаються продажем і перепродажем іпо­течних кредитів; 3) з метою акумуляції коштів використовують ЦП, які емітуються закладами фінансування ліквід­ності; 4) особливу роль відіграють заклади фінансування ліквідності у різноманітних орг-ційно-правових формах,які здійснюють купівлю іпотечних кредитів (закладних), формують їх у пули за однорідними ознаками, випускають на базі цих пулів власні ЦП, пов'язані з іпоте­кою, і за рахунок цього мобілізують ресурси для рефі­нансування іпотечних кредитів; 5) дозволяється застосовувати сек'юритизацію активів і трансформацію неліквідних іпотечних кредитів у ліквід­ні ЦП первинних кредиторів.

Дворівнева модель передбачає ф-кціонування як первинного, так і вторин­ного іпотечного ринків житла.

Перспективи розвитку іпотечного ринку пов'язані з впровадженням нових фінансових інструментів іпотечно­го ринку: 1)заставна – борговий ЦП, що підтвер­джує безумовне право особи-власника на задоволення бор­жником вимог за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі. У разі невиконання боржником основного зобов'язання заставна дає її власнику право звернути стягнення на пред­мет іпотеки. Перехід права власності за нею здійснюється шляхом індосаменту. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на стандартному бланку, затвердженому Державною комісією з ЦП і фон­дового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про оформлення заставної. ЗУ «Про іпотеку» визначено можливості рефінансування з використанням заставних: а) відчу­ження (продаж) заставних шляхом вчинення індосамен­ту, б) продаж заставних із зобов'язанням зворотного викупу (операції РЕПО), в) передача заставної у заставу для забезпе­чення виконання зобов'язань перед іншими кредитора­ми, г) емісія іпотечних ЦП; 2)іпотечний сертифікат – особливий вид ЦП, забезпечений іпотечними активами або іпотеками.

види іпотечних сертифікатів: 1)сертифікати з фіксованою дохідністю – сертифі­кати, які забезпечені іпотечними активами і посвідчу­ють права власників: а) на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів строки, б) право на отримання відсотків за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів, в) на задоволення вимог – у разі невиконання емітен­том взятих на себе зобов'язань – з вартості іпотечних ак­тивів, що є забезпеченням випуску сертифікатів із фіксо­ваною дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента; 2)сертифікати участі – сертифікати, які забезпе­чені іпотекою і посвідчують частку його власника у пла­тежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має права: а) на отримання частки у платежах за іпотечними ак­тивами відповідно до договору про придбання сертифі­катів, б) на задоволення вимог – у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов'язань – з вартості іпотечних ак­тивів, які перебувають у довірчій власності управителя.

Основні проблеми розвитку іпотечного кредиту­вання в Україні: 1)ек-чні - висока вартість іпотечних кредитів для населення, недостатність довгострокових кредитних ресурсів у банків, великі ви­трати на оформлення житла в кредит; 2)юр-чні - недоско­налість нормативно-правової бази іпотечного кредитування, відсутність достатнього досвіду застосування законо­давства про іпотеку; 3)орг-ційні - нерозвиненість ін­растр-ри фінансового ринку і недосконалість ме­ханізму взаємодії суб'єктів іпотеки.

Для вирішення цих проблем перш за все необхідно: 1) визначити модель іпотечно­го кредитування житла, яка буде використовуватися в Україні, і розробити відповідний механізм ф-ціонуван­ня іпотечного ринку; 2) об'єктивною необхідністю є вдосконалення законодавчої бази у сфері іпотечного кре­дитування, що дасть змогу систематизувати і лібералізу­вати іпотечний ринок, зробивши його більш динамічним і, відповідно, більш привабливим для всіх його учасників; 3) слід внести зміни у процедуру оформлення іпотечних кредитів вітчизняними банками і вжити заходів щодо зниження їх вартості.