Основные черты земельного права в Британских заморских территориях

 

В Акротири и Декелия действует довольно большое число местных нормативных актов, которые регулируют вопросы имущественного характера, прав на землю. Так, Ордонанс 1959 г. "Об управлении титулами" регулирует вопросы регистрации титулов, передаваемых по завещанию. Действует Ордонанс 1959 г. "О приобретении земли". В 1968 г. был принят Ордонанс "О приобретении земли (водоснабжении г. Фамагусты)". Этот Ордонанс урегулировал вопросы приобретения земель Республикой Кипр на территории базы Декелия для прокладки и эксплуатации системы водоснабжения города Фамагусты и других мест на территории Кипра. В 1999 г. был принят Ордонанс "О консолидации земель", в 2006 г. - Ордонанс "Об обследовании", в 2007 г. - Ордонанс "О сельском хозяйстве", который регулирует вопросы применения законодательства Республики Кипр о сельскохозяйственном производстве на территории баз.

Для приобретения недвижимости, в том числе земли, на Суверенных территориях баз требуется получить согласие администратора, как предусматривает ст. 3 Ордонанса 1972 г. "О приобретении недвижимого имущества (контроле)", для лица, не являющегося киприотом, и для некипрской корпорации. Администратор дает такое согласие только в исключительных случаях.

Отличительной чертой местного законодательства является то, что ряд его положений затрагивает интересы киприотов, проживающих на этих территориях, в собственности которых находится 60% всех земель на территории баз. Установлены различные ограничения на строительство новых жилых домов и использование земель. Киприоты не имеют право продавать свои дома лицам-некиприотам. Согласно Ордонансу 2004 г. "Об имуществе" киприоты не имели права реконструировать свои дома на территории баз. Все это, естественно, вызывало недовольство. Поэтому для разрешения некоторых из этих проблем в 2014 г. Правительство Республики Кипр подписало соглашение с Правительством Великобритании о застройке земель. Теперь на земли киприотов распространяется действие законодательства Республики Кипр, которое регулирует планирование использования земель.

Многие действующие в Ангилье статуты регулируют имущественные права на землю с учетом местных особенностей, и они представляют собой акты, в которых кодифицированы правила общего права. В 2008 г. был принят Акт "О зарегистрированной земле" (R30). Этот Акт и Правила 2002 г. регистрации земли определяют порядок регистрации земель, выдачи земельных сертификатов, сертификатов аренды, передачи титулов, продажи земли, установления сервитутов и др.

Согласно Акту 1945 г. "О передаче титулов без завещания" реальное имущество лица, умершего без завещания, переходит к его наследникам, а вдова умершего имеет пожизненный интерес в отношении одной трети реального имущества*(281). Действуют акты "Об имущественном праве" (L 25) и "О приобретении земли" (L 10). Акт "О застройке (контроле)" (L 15) предусматривает особые процедуры для получения разрешения на строительство и объявления определенных районов специальными зонами застройки.

Приняты специальные статуты, целью которых является сохранение морских берегов. Акт "О доступе на морские берега" (A5) предоставляет право каждому использовать пляжи для рекреации или рыбной ловли, не причиняя при этом никому вреда, плавать на лодках длиной не более 50 футов. Акт "О контроле за морским берегом" (В 20) объявляет морское побережье принадлежащим Короне (т.е. публичной собственностью). Использование этих районов допускается только на основании специальных разрешений. Возможно принудительное приобретение прилежащих земель для публичных целей. Акт "О защите морского берега" (В25) объявляет пляжи и побережье охраняемой территорией и запрещает добычу песка и гальки на пляжах.

Имущественные права в Бермудах регулируются рядом статутов. Действуют акты 1782 г. и 1800 г. "Об огораживании", 1871 г. "О выморочном имуществе", 1835 г. "О наследовании", 1975 г. "О доверительных собственниках", 1989 г. "О доверительной собственности (особые положения)".

В соответствии с Актом 1923 г. "О передаче титула замужними женщинами" любой документ о передаче титула на любую землю в Бермудах, совершенной замужней женщиной либо самостоятельно или вместе с ее мужем за вознаграждение, считается действительным для передачи этой земли получателю, поименованному в документе, как если бы такая женщина была feme sole (незамужней) в момент заключения такого соглашения и независимо от того, было ли зарегистрировано такое соглашение.

Акт 1974 г. "Об управлении титулами" регулирует порядок наследования движимого и реального имущества умершего лица на основании завещания или без такового. В 1974 г. был принят Акт "О лендлорде и арендаторе". Он предусматривает, что аренда или соглашение о владении представляют собой любое соглашение о сдаче в аренду реального имущества, заключенное в устной или письменной форме. Допускается заключение соглашений о краткосрочной аренде жилых помещений (сроком до трех лет), определены обязанности арендатора. Урегулированы вопросы возврата владения лендлорду после окончания срока аренды и другие вопросы.

Важное значение имеет Акт 2011 г. "О регистрации титулов на землю". Его называют революционным в земельном праве Бермудов. В ст. 2 Акта указано, что основными целями системы регистрации титулов на землю и прав, связанных с ней, являются обеспечение определенности права собственности на зарегистрированную землю; упрощение законодательства о праве собственности на зарегистрированную землю; содействие эффективности осуществления сделок, связанных с зарегистрированной землей, и др.

В этом Акте закреплен ряд понятий, необходимых для реализации этого статута. Demesne land (Королевская земля) означает землю, права на которую имеет Ее Величество для целей Правительства Бермуды. Это земля, на которую никто не имеет титула и в отношении которой не было заявлено требований о вступлении во владение или об управлении со стороны Короны. Estate in land (титул на землю) - это freehold estate (безусловное право собственности) в отношении наследуемого права на материальный объект или leasehold estate (титул аренды) на материальный объект. Freehold estate - это fee simple absolute in possession. Понятие land ("земля") не включает права на нематериальные объекты (т.е., например, сервитут). Registered estate (зарегистрированный титул) - это зарегистрированные титул или обязательство.

Титул может быть согласно ст. 21 Акта зарегистрирован применительно к случаям регистрации титула на землю, обременения рентой, личного права на получение дохода. Акт предусматривает две категории зарегистрированных титулов: абсолютный и условный. Абсолютный титул - это самая полная по объему прав форма права собственности. Условный титул может быть зарегистрирован в случае, когда регистратор считает, что лицо фактически владеет землей или получает ренту и выгоду от земли на основании своего титула, но регистрация такого титула как абсолютного будет необоснованной. Юридические последствия регистрации условного титула те же самые, что и регистрация абсолютного титула, за некоторыми исключениями.

Законодательство Бермудов регулирует процедуру принудительного приобретения земли. Статья 13 конституционного приказа Бермуд 1968 г. гласит, что владение любым имуществом не может быть принудительно изъято и никакой интерес или право на имущество не может быть приобретено принудительно, иначе как при соблюдении определенных условий. Изъятие владения или приобретение может быть необходимо в интересах обороны, обеспечения безопасности, общественного порядка, общественных интересов, здоровья населения, обеспечения городского или деревенского планирования или застройки либо использования какого-либо имущества таким образом, чтобы содействовать общественной пользе или экономическому благополучию общества. Изъятие допускается за немедленную и справедливую компенсацию.

В Акте 1970 г. "О приобретении земли" приводится определение понятия "земля". Она включает землю, покрытую водой, занятую зданием, построенным на земле, и любой титул, интерес, право сервитута на или над любой землей либо зданием. Согласно ст. 2 этого Акта никакая земля не может быть приобретена Правительством, если только приобретение земли или цель, для которой она должна быть приобретена, не определены законодательным органом власти или если земля, по мнению министра, ответственного за состояние публичных дорог, необходима для улучшения состояния публичных дорог. Правительство может приобрести землю на основании дарения или завещания, а также путем соглашения либо принудительной покупки.

В случае, когда какая-либо земля нужна Правительству, министр вправе договориться со всеми лицами, имеющими интерес в отношении этой земли, на основании этого Акта или акта, регулирующего продажу и передачу титула на землю, для ее покупки по той цене, которую министр считает обоснованной. Когда министр считает, что покупка на основании соглашения неприемлема или в случае срочной необходимости приобретения, когда отсрочка нежелательна, он может издать приказ о принудительной покупке земли (ст. 4 названного Акта). Принципы определения стоимости земли указаны в ст. 14 данного Акта. После совершения принудительной покупки права на землю передаются исключительно Ее Величеству и все ранее существовавшие права, титул, интерес, пользование, доверительная собственность и др. прекращаются.

Акт 1974 г. "О застройке и планировании" возлагает на Департамент планирования обязанности оказания услуг по планированию и эффективному управлению строительством и природными ресурсами для обеспечения устойчивого уровня застройки, которое отвечает интересам общества. Департамент является ответственным за осуществление контроля и регулирование застройки ограниченных земельных ресурсов Бермуд, сохранение природной красоты островов путем разработки и осуществления политики эффективного использования природных ресурсов. Департамент разрабатывает планы застройки, осуществляет управление всеми видами строительных работ на островах, выдает строительные разрешения и применяет положения кодексов о строительстве.

В ст. 2 Акта 1988 г. "О строительстве" закреплено понятие "строительная деятельность", которое означает строительство любого здания; выполнение любого конструктивного изменения или расширения площади здания; установку или замену системы электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения и т.п., снос любого здания и другие работы. Акт запрещает выполнять любую строительную деятельность без получения строительного разрешения. За нарушение этого требования предусмотрен штраф в размере до 5 тыс. долл., или тюремное заключение сроком до двух лет, или штраф до 25 тыс. долл. (ст. 5 (1)). Правила 1976 г. "О применении Строительного кодекса (дополнительные положения)" (ст. 2) предусматривают требование о представлении плана предполагаемого строительства или строительных работ для получения строительного разрешения.

Ряд нормативных правовых актов регламентирует порядок осуществления прав собственников земли.

Правила 1967 г. "О ведении сельского хозяйства (эрозии почв)" содержат определение понятия "земля". Это незастроенная земля, которая постоянно не покрыта водой, на ней есть почва, на которой может произрастать растительность. Предусмотрено, что никто не имеет права содержать животных иначе, как в соответствии с этими Правилами, или давать на это разрешение другому лицу (ст. 2). В ст. 3 Правил определена минимальная площадь земли, на которой допускается выпас животных: 1 тыс. кв. ярдов*(282). Только на такой площади могут свободно пастись несколько домашних животных.

Акт 1911 г. "О регулировании объявлений" признает незаконным размещение объявлений и рекламы на афишах и досках объявлений. Запрещено размещение освещаемой рекламы на столбах и иных сооружениях, на которых ее видно на фоне неба с улиц, проходов, публичных дорог. Также запрещается использовать национальный флаг или портреты члена королевской семьи, живущего или скончавшегося, для целей рекламы. Исключением из этих правил является разрешение для магазинов рекламировать распродажу товаров на объявлениях, размещенных внутри окон магазинов.

Для приобретения реального имущества на Бермудах нужно получить разрешение Министерства труда, внутренних дел и общественной безопасности. К заявлению о получении разрешения должны быть приложены справка из банка и две справки от лиц, которые знакомы с потенциальным покупателем в течение не менее трех лет. Не обязательно, чтобы эти лица были резидентами Бермуд, но это желательно. Покупатель, получивший разрешение, должен владеть землей только на свое имя.

Реальное имущество на Бермудах может находиться в публичной собственности. Действует Акт 1969 г. "О Национальном трасте" ("О национальной доверительной собственности"). Согласно ст. 2 Акта Национальный траст Бермуд является юридическим лицом, которое наделено полномочиями приобретать, владеть и распоряжаться движимым и реальным имуществом любых видов, заключать договоры и выполнять все виды действий, необходимых для осуществления возложенных на него функций (ст. 2 Акта). В соответствии со ст. 3 этого Акта целями деятельности Траста являются обеспечение постоянной охраны в интересах Бермудских островов земель и красивых зданий, имеющих исторический интерес; сохранение (насколько это возможно) природного, естественного состояния земель, животной и растительной жизни; содержание и управление землями, приобретенными Трастом в качестве открытого пространства или мест отдыха населения, зданиями, которые приобретены Трастом для публичной рекреации; содействие сохранности зданий, представляющих публичный археологический интерес, мест особых красот природы; организация публичного доступа на такие земли, в здания, на места и к движимому имуществу. Траст вправе приобретать, арендовать, дарить, менять любую землю и владеть от имени корпорации любой землей или зданиями на Бермудах или любым объектом искусства (ст. 4 Акта).

Земельное право Британских Виргинских островов было реформировано крайне незначительно. Основным статутом, который касается имущественных прав, является Акт 1967 г. "Об имущественном праве и передаче титулов", основанный на более раннем английском праве. Молчаливое признание того факта, что это право нуждается в совершенствовании, можно найти в Акте Британских Виргинских островов 2004 г. "О компаниях". В целях содействия финансовым сделкам он предусматривает, что в отношении, в частности, залога акций стороны могут полностью исключить действие ст. 66 Акта "Об имущественном праве и передаче титулов".

Большая часть земель на Британских Виргинских островах находится в частной собственности, т.е. на титуле fee simple. Покупатель обычно приобретает абсолютный титул, который должен быть зарегистрирован в Земельном регистре Правительства Британских Виргинских островов. При регистрации титула осуществляются детальные кадастровые работы, на основании которых устанавливаются границы земельного участка. Не допускается передача земли, если границы земли не были определены и одобрены регистратором.

Реальным имуществом можно также владеть на основании аренды, предоставленной Короной или собственником. Сроки аренды обычно составляют 99 лет, или срок аренды не определяется. Практически покупатель такого интереса аренды приобретает все права владельца абсолютного титула в течение срока аренды. Для приобретения реального имущества нерезиденты должны получить разрешение на владение землей. Без такого разрешения нельзя заключить соглашение о покупке земли. Разрешение дает право покупателю купить конкретное имущество, и это разрешение нельзя передать другому лицу. Заявление о получении разрешения направляется в Министерство природных ресурсов Правительства Виргинских островов. К заявлению прилагаются справка о финансовом состоянии, полицейский сертификат о хорошем поведении и другие документы. О предполагаемой покупке земли нерезидентом должно быть опубликовано извещение в местной газете за один месяц до направления заявления о получении разрешения. Пошлина за направление заявления о получении разрешения составляет 200 долл. для физического лица и 500 долл. для юридического лица. За выдачу разрешения взимается пошлина в размере 600 долл. с физического лица и 1 тыс. долл. с юридического лица. Когда разрешение выдано для покупки незастроенной земли, эту землю нельзя перепродать, пока не закончено строительство. Цель системы получения разрешений - предотвратить спекуляции с незастроенной землей.

При приобретении земли на собственника возлагается обязанность застроить участок в течение не более трех лет. Расходы по исполнению обязанности застройки рассчитываются местными органами власти с учетом состояния окружающей среды, условий, предусмотренных планами застройки, площади приобретенного земельного участка, исходя из того, что должен быть построен один дом, предназначенный для проживания одной семьи, стоимостью не менее 250 тыс. долл. В случае невыполнения этих обязательств собственник может быть оштрафован на сумму, равную 40% покупной цены участка. Собственник имеет право продать землю только после окончания строительства. Для сдачи реального имущества в аренду также требуется получить разрешение.

В начале 1970-х гг. была введена система регистрации Торренса, которая значительно упростила передачу титулов. Начиная с 1974 г. установлена кадастровая система учета реального имущества. Действует Акт "О регистрации земли" (сар. 229). Ведение Земельного регистра осуществляет Правительство Британских Виргинских островов. Регистрируется каждый участок земли. Предусмотрено, что регистрация должна точно отражать факт принадлежности земли конкретному лицу и другую необходимую информацию о титуле, например обязательства по ипотечному залогу и иные обременения, такие как право прохода или соглашения об ограничениях. Основой этой системы является принцип нерушимости титула, который означает, что лицо, чье имя занесено в Регистр, обладает титулом на имущество, гарантируемый государством во всех случаях, кроме исключительных обстоятельств. В случае ошибки, допущенной регистратором при регистрации сделки или иного интереса, лицо, которому в этом случае причинены убытки, имеет право требовать их компенсации от Правительства Британских Виргинских островов. Система регистрации обеспечивает довольно простую и быструю регистрацию интересов в отношении земли, защищающую собственников, арендаторов и других лиц.

Акт 1991 г. "О доверительных собственниках" (с изменениями 1993 г.) предусматривает, что термин "trust" ("доверительная собственность") относится к правовому отношению, созданному либо между живущими, или после смерти учредителем доверительной собственности, когда имущество передается под контроль доверительного собственника в пользу бенефициария или для специальной цели. Доверительная собственность имеет следующие характеристики: имущество составляет отдельный фонд и не является частью имущества доверительного собственника; титул на имущество, переданное в доверительную собственность, устанавливается на имя доверительного собственника или другого лица от имени доверительного собственника, и доверительный собственник обладает правами и несет обязанности в отношении имущества, которым он управляет, он вправе использовать имущество либо распоряжаться им в соответствии с условиями доверительной собственности и особыми обязанностями, установленными статутом.

Акт 2004 г. "О физическом планировании" содержит положения, которые регулируют порядок застройки земли в городских и сельских районах, сохранение и восстановление окружающей среды, порядок выдачи разрешений для застройки земли, осуществление контроля за использованием земель, осуществления полномочий по принудительной покупке земли и ее застройки для целей планирования. В ст. 2 этого Акта приводится ряд определений. Так, понятие "окружающая среда" означает землю, воду и воздух, включая все слои атмосферы; органические и неорганические материалы и живые организмы, в том числе людей; взаимосвязи системы, которая содержит указанные выше компоненты, в пределах юрисдикции и контроля Британских Виргинских островов. Земля - это любое материальное реальное имущество, в том числе здания и другие вещи, постоянно связанные с землей, включая морское побережье, дно моря и землю, покрытую водой в пределах границ территориального моря Британских Виргинских островов. Понятие "владелец" применительно к земле означает лицо, которое в настоящее время является собственником титула freehold interest или имеет право владения землей, предоставленной ему на условиях аренды на срок не менее 10 лет.

Целями Акта согласно ст. 4 являются содействие осознанию того, что все лица и организации, владеющие, занимающие и застраивающие землю, обязаны использовать эту землю, учитывая в целом интересы настоящего и будущего общества; сохранение и улучшение качества физического состояния окружающей среды в поселениях; соблюдение установленного порядка застройки, экономически обоснованного и приносящего пользу использования земель в поселениях; защита и сохранение культурного наследия Британских Виргинских островов; содействие улучшению качества жизни всех людей на Британских Виргинских островах. Предусматривается разработка национальных планов развития, в которых, в частности, должны быть определены зоны охраны окружающей среды (ст. 10 и 12 Акта). Планы развития могут являться основанием принудительного приобретения земель для публичного использования.

Статья 20 Акта "О физическом планировании" требует получения разрешения на застройку земли. Никто не должен осуществлять никакой застройки земли, кроме как на основании и в соответствии с условиями разрешения на застройку, выданного до начала строительства. В ст. 60 данного Акта специально предусмотрено, что не подлежит компенсации никакой отказ в выдаче разрешения на застройку, в результате которого изменяется цель использования здания или земли; не допускается застройка земли, подверженной наводнениям или оползням, а также во многих иных случаях. Обязательным условием осуществления застройки является обеспечение публичного доступа на пляжи (ст. 61 указанного Акта). Действует также Ордонанс "О контроле за застройкой земли" (сар. 241). Это основной нормативный акт, на основании которого осуществляется контроль за всеми видами застройки земли.

Особое значение уделяется сохранению пляжей на островах. Статья 2 Ордонанса 1985 г. "О защите пляжей" запрещает уничтожать природный морской барьер или оказывать кому-либо в этом помощь; добывать песок, камни, гравий, гальку на земле, являющейся частью морского побережья, или оказывать кому-либо в этом содействие, за исключением случаев, когда на такую деятельность получено разрешение. Исключением являются случаи извлечения такого небольшого объема песка, камней, гравия или гальки, который можно перенести, не используя запряженную повозку, автомобиль либо тачку. Запрещена добыча песка, камней, гравия или гальки, если существует вероятность затопления места добычи морской водой, независимо от того, кому принадлежит титул на землю: лицу, которое осуществляет добычу, или кому-либо другому.

Статуты Британской территории в Индийском океане основаны на Конституции, которая была принята 10 июня 2004 г. и которая наделяет Уполномоченного издавать статуты для территории. Управляющий территорией назначается Ее Величеством, и Государственный секретарь выдает ему соответствующие инструкции (ст. 6 Конституции). Территория предназначена для целей обеспечения обороны, поэтому никто не имеет права проживать на ней. Никто не имеет права въезжать на Территорию, находиться на ней, кроме как на основании соответствующего разрешения (ст. 9 Конституции)*(283).

Согласно ст. 14 Конституции на основании статутов, действующих на Территории, и в соответствии с любыми инструкциями, данными Уполномоченному Ее Величеством через Государственного секретаря, Уполномоченный от имени Ее Величества может осуществлять наделение любой землей или любым реальным имуществом в пределах Территории, которыми на законных основаниях может распоряжаться Ее Величество.

В период с 1965 по 2010 г. было принято 432 нормативных правовых акта. Так, Ордонанс 1983 г. N 9 "О распоряжении наследуемыми титулами" регулирует вопросы наследования имущества лица, умершего после вынесения ему обвинительного приговора. Статья 2 Ордонанса 1983 г. N 6 "О приобретении земли для публичных целей" гласит: поскольку все земли на Территории являются королевской землей, подтверждается и объявляется, что все земли на Территории признаются землями Короны.

В Гибралтаре действуют несколько статутов, которые регулируют имущественные права: акты 1895 г. N 1895-05 "О земельном праве и передаче титулов" (с изм. 1986 г.), 1895 г. N 1895-18 "О доверительных собственниках" (с изм. 2013 г.), 1983 г. N 1983-49 "О лендлорде и арендаторе".

В 2011 г. был принят Акт Гибралтара N 2011-06 "О титулах на землю". Все документы о передаче титула на реальное имущество и завещания, составленные до или после вступления в силу данного Акта, которые имеют отношение к земле, находящейся на территории Гибралтара (т.е. усадьбам, владениям, наследуемым правам, связанным с владением землей, а также любой их части, долей, титулами и интересами), должны быть зарегистрированы в Регистре земельных титулов. Документ о передаче титула на реальное имущество должен быть зарегистрирован в течение шести месяцев с момента его составления, если он был составлен в Гибралтаре, и в течение 18 месяцев, если он был составлен вне пределов Гибралтара. Завещание подлежит регистрации, если наследодатель умер в Гибралтаре, в течение 6 месяцев с даты его смерти, а если наследодатель умер вне пределов Гибралтара, то в течение 18 месяцев с даты его смерти. Требования о регистрации не применяются в отношении любого дарения, аренды либо передачи любой земли в Гибралтаре, если срок владения составляет три года или менее (ст. 3 (1) Акта).

Если документы о передаче титула или завещания не зарегистрированы, то любые интересы в отношении любых земель, которых касаются эти документы или завещания, зарегистрированные в Регистре земельных титулов, будут иметь приоритет и превалировать над любым правом, титулом или интересом, которые, как предполагается, должны были быть созданы таким незарегистрированным документом или завещанием (ст. 5 (1) Акта). Действуют также Правила регистрации титулов на землю 2011 г. (LN. 2011/197).

Определение понятия "земля" содержится в Акте 1973 г. N 1973-22 "О земле (приобретении)", который определяет процедуру принудительного выкупа земли. Земля - это земля, которой владеют на праве безусловной собственности, аренды или на основании документа о передаче титула на реальное имущество, подтверждающего титул, и земля включает здания и другие вещи, соединенные в землей или постоянно прикрепленные к вещам, соединенным с землей, а также любой интерес в отношении земли и прибыль, извлекаемую из этого, включая право занимать землю, рассчитывая приобрести на нее титул. Под публичной целью понимается любая цель, связанная с обороной или национальной безопасностью; со схемой городского планирования; с обеспечением здоровья населения; с застройкой или использованием любого имущества для публичной пользы и в интересах общественной безопасности, публичной морали или общественного порядка.

Согласно ст. 3 этого Акта губернатор вправе приобрести любые земли, которые нужны для любой публичной цели на титулах fee simple или term of years (аренды) и которые, как он считает, нужны для этого, заплатив за это согласованную компенсацию. Для этого сначала должно быть направлено предварительное уведомление лицу, у которого намереваются принудительно купить землю, затем должно быть проведено предварительное обследование участка. Только потом, если губернатор будет удовлетворен качеством земли, которую предполагается принудительно купить, публикуется уведомление о намерении принудительной покупки и устанавливаются границы земельного участка. Определены условия приобретения земли, которая срочно необходима для публичной цели. Урегулированы вопросы компенсации и разрешения споров в суде. В частности, согласно ст. 28 (1) названного Акта компенсация должна быть выплачена, если по поводу ее размера не было высказано возражений по окончании срока, в течение которого могли быть высказаны такие возражения, либо через 30 дней, после принятия судебного решения о принудительной покупке, если только губернатор за этот срок не примет решения, что он не намерен принудительно покупать землю.

Акт 1935 г. N 1935-05 "О предоставлении прав юридического лица доверительным собственникам" предусматривает, что доверительные собственники или доверительный собственник могут быть назначены любой организацией либо объединением лиц, созданным для любых религиозных, образовательных, литературных, научных, социальных или благотворительных целей, и такие доверительные собственники или доверительный собственник могут обратиться в Министерство юстиции для получения сертификата о регистрации доверительных собственников или доверительного собственника в качестве юридического лица (ст. 2 (1)).

Вопросы наследования реального и личного имущества урегулированы в Акте 1933 г. N 1933-02 "Об управлении наследованием титулов". Акт 2009 г. N 2009-25 "О завещаниях" закрепляет (ст. 3) правило о том, что любым имуществом (реальным и личным) можно законно распоряжаться на основании завещания. Право, которое дает завещание, распространяется на все будущие интересы в отношении любого реального и личного имущества. Завещание лица, не достигшего возраста 18 лет, признается недействительным. Ни одно завещание не признается действительным, если оно не составлено в письменной форме и не подписано наследодателем или кем-либо другим в его присутствии и в соответствии с его указаниями; должно быть очевидно, что наследодатель намеревался на основании своей подписи придать силу своему завещанию; подпись должна быть совершена или признана наследодателем в присутствии двух или более свидетелей.

На Каймановых островах Закон 1971 г. "О регистрации земли" (в ред. 2004 г.) в ст. 2 следующим образом определяет понятие "земля": земля, покрытая водой, все вещи, произрастающие на земле, здания и другие вещи, постоянно прикрепленные к земле. Интерес в отношении земли означает право абсолютной собственности на землю. Участок - это отдельно выделенный участок земли, указанный в карте Регистра с присвоенным ему номером. Понятие "владелец" означает лицо, зарегистрированное в качестве собственника земли, арендатора или лица, которое имеет интерес в отношении земли, обеспеченный выплатой денежных средств или выполнением какого-либо условия, включая передачу этого интереса другому лицу, и инструмент, создающий такое обременение.

Основными видами права собственности на реальное имущество являются fee simple ownership (freehold), leasehold и strata title (титул на пространство). Титул на землю и любые здания на ней, если у них один владелец, регистрируются вместе. Однако на основании Закона 1973 г. "О регистрации титулов на пространство" (в ред. 2005 г.) могут быть созданы отдельные участки на земле и в здании и на эти участки могут быть признаны отдельные титулы. Отдельные титулы аренды могут быть также созданы в отношении земли и зданий. Титул на реальное имущество подтверждается в Земельном регистре Каймановых островов, когда сведения об участке земли в Регистре становятся доступны для публичного ознакомления.

На основании сведений в Земельном регистре можно выяснить, когда вид титула является абсолютным или условным; когда землей владеют на титулах freehold или leasehold; кому принадлежит земля: она находится в частной собственности или это земля Короны; площадь земли, имя и адрес владельца; вопросы, связанные с обременением титула. В Земельном регистре отражаются сведения о передаче земли и передаче прав аренды; ограничениях, правах третьих лиц на землю, включая сервитуты и соглашения об ограничениях, соглашения об аренде сроком более двух лет (аренда сроком до двух лет регистрируется добровольно). Государство гарантирует возмещение убытков, причиненных в результате ошибки, допущенной при регистрации земли. Компенсацию выплачивает Правительство Каймановых островов.

Регистрации подлежат три вида титулов на реальное имущество: безусловное право собственности, аренда и титул на пространство.

Закон 1973 г. "О регистрации титулов на пространство" допускает раздел интересов безусловного права собственности и аренды в отношении земли, для того чтобы создать strata lots (участки пространства), каждый из которых регистрируется в качестве отдельного титула на пространство. Титулы на пространство используются главным образом для жилых кондоминиумов, офисных зданий и торговых центров.

Закон "О регистрации титулов на пространство" (ст. 2) предусматривает, что понятие "пространство" относится к титулам права собственности не менее чем на четыре самостоятельных помещения для целей проживания или ведения бизнеса (офисы, магазины, товарные склады, кроме отелей), эти помещения либо являются соединенными со зданиями или с отдельными частями одного или нескольких зданий, либо частями участка земли, разделенного в соответствии с зарегистрированным планом пространства (включая здание, кроме отеля), и которые могут быть разделены горизонтально или вертикально и могут иметь общую крышу и общие фундаменты, содержание которых и управление которыми в целом может осуществляться одной обслуживающей корпорацией.

Strata lot (участок пространства) означает горизонтальный или вертикальный раздел участка, который отражен на зарегистрированном плане как пространственный участок. В соответствии с положениями этого Закона собственник земли, на котором находится здание или которое должно быть построено, может обратиться к регистратору с заявлением о регистрации горизонтального или вертикального раздела, т.е. участков пространства в соответствии с пространственным планом, который прилагается к заявлению (ст. 3 Закона). В отношении каждого участка пространства должны быть установлены сервитуты как в интересах конкретного собственника участка пространства, так и в интересах других собственников пространства. Речь идет о сервитутах сохранения общего имущества и сохранении каждого из существующих участков пространства, сервитутах водоснабжения, водоотведения, газо-, электроснабжения, уборки мусора и т.п. (ст. 12 названного Закона).

В законодательстве Каймановых островов большое внимание уделяется управлению землями в публичных интересах. Статья 2 Закона 1964 г. "О наделении губернатора правами на земли" (в ред. 2005 г.) гласит, что все земли, реальное имущество и наследуемые права на реальное имущество на островах, принадлежащие или находящиеся в доверительной собственности Ее Величества либо приобретенные для использования Правительством, и непроданные, неотчужденные, объявляются предоставленными губернатору, которыми владеет он и его последователи на праве доверительной собственности для Ее Величества. Действует Закон 1971 г. "О застройке и планировании" (в ред. 2010 г.). В его ст. 2 приводится определение понятия "здания". Это любое сооружение постоянного или временного характера и любая часть здания, за исключением оборудования и машин внутри здания. Согласно ст. 13 (3) Закона по общему правилу застройка означает строительство, проектирование либо другие действия в, на, над или под любой землей, либо раздел земли.

Понятие "земля" подразумевает землю, покрытую водой, а также нематериальные наследуемые права каждого владения или наименования и любой интерес в отношении их, а также невыделенная доля в отношении земли. Под владельцем применительно к любому зданию или земле понимается лицо, кроме кредитора по ипотечному залогу, которое вправе распоряжаться правом собственности на здание или землю и которое или владеет ими, или имеет право на возврат владения, а также лицо, которое имеет право на ренту и доходы от здания или земли на основании аренды или соглашения, срок действия которого не истек, сроком более 10 лет, и лицо, являющееся собственником участка пространства. Участок пространства означает участок пространства так, как он определен в Законе "О регистрации титулов на пространство".

Для всей территории Каймановых островов разрабатываются планы развития (ст. 9 этого Закона). План развития включает карты и описательный материал в форме официального планового заявления, содержащий конкретные предложения по планированию применительно к различным частям Каймановых островов. Должны быть определены участки для предполагаемых дорог, публичных и иных зданий, мест проведения работ, взлетно-посадочных полос, парков, природных резерватов и других открытых пространств. В планах определяются земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, жилищного строительства, промышленных предприятий и иных целей. Должны быть определены участки земли, которые будут принудительно выкуплены. Участки земли, которые не подлежат принудительному приобретению в течение пяти лет с даты одобрения плана, не обозначаются. Статья 13 Закона предусматривает требование о получении разрешений для застройки любой земли.

В случае необходимости сохранения природных красот могут быть предприняты меры по охране любых дерева, группы деревьев или лесных земель в любом районе. Для этого может быть издан ордер о сохранении деревьев. Ордер может запретить вырубку и уничтожение деревьев, он может предусматривать пересадку деревьев, в том числе на лесных землях, а также компенсационные выплаты (ст. 25 Закона). Статья 28 Закона устанавливает комплекс специальных мер по охране морского побережья. Согласно ст. 39 указанного Закона любое уполномоченное на то лицо имеет право доступа на любой участок земли в обоснованное время в связи с проведением работ по его обследованию, оценкой этой земли, в частности для целей разработки плана развития, внесения в него изменений и его одобрения.

Правила развития и планирования 1977 г. (в ред. 2013 г.) определяют условия и требования к установлению жилых, индустриальных, коммерческих, институциональных, прибрежных, курортных, исторических зон, зон открытых публичных пространств, туристических отельных зон, мангровых буферных зон, зон красивых прибрежных морских линий, сельскохозяйственных, жилых зон, параметры зданий в этих зонах. Так, индустриальные зоны подразделяются на зоны тяжелой и легкой промышленности. Они могут быть выделены при условии, если это не нанесет вреда окружающей территории, будут обеспечены рабочие места для местного населения и доступ в эти зоны.

Выделяются следующие виды коммерческих зон. Устанавливаются общие коммерческие зоны, которые используются преимущественно для целей торговли, и зоны, в которых размещаются рестораны, бары, супермаркеты и т.п. Соседние коммерческие зоны используются для обслуживания потребностей населения, проживающего в них и прилегающих районах. Это зоны менее интенсивного коммерческого использования, чем общие коммерческие зоны. Выделяются также морские коммерческие зоны, основная цель использования которых такая же, как общих коммерческих зон, но в которых дополнительно коммерция связана с деятельностью на море: использованием доков, стоянкой морских судов и лодок, их ремонтом, заправкой топливом, водными видами спорта, рыбной ловлей.

Институциональные зоны используются для публичных, религиозных, образовательных и рекреационных целей. В них расположены школы, церкви, кладбища, игровые поля, тюрьмы, госпитали, детские сады, полиция, пожарные станции, суды, городские залы и др. На сельскохозяйственных землях на один акр земли по общему правилу допускается строительство только одного жилого дома на одну семью.

Прибрежная курортная зона занимает промежуточное положение между туристической отельной зоной и жилой зоной низкой плотности застройки. В исторических зонах власти обязаны обеспечить сохранность исторических зданий и их исторический архитектурный облик. В зоны публичного открытого пространства включаются главным образом незастроенные территории. Это парки, резерваты, пляжи, игровые поля, площади.

В мангровую буферную зону включается территория, занятая мангровой растительностью, которая выполняет экологические функции: выступает местом размножения и обитания морских живых организмов, птиц, насекомых, рептилий; служит фильтром для дренажных, подземных вод, стекающих в море, и т.п. В мангровой буферной зоне запрещено любое строительство.

В соответствии с Законом 1964 г. "О приобретении земли" (в ред. 1995 г.) в случаях, когда губернатор считает, что земля в каждом районе требуется для использования ее в любых публичных целях, он может опубликовать об этом уведомление в газетах. Такое уведомление также должно быть вывешено в соответствующих местах в этих районах. В Законе определены порядок доступа на земли, которые предполагается выкупить, после выполнения процедуры уведомления, проведения работ по обследованию, установления их границ. Должностные лица вправе производить раскопки земли, осуществлять любые действия, чтобы убедиться в том, что эта земля пригодна для публичных целей. Допускается расчистка этих земель, включая земли, на которых произрастают сельскохозяйственные культуры, рубка деревьев, кустов, снос заборов и т.д. (ст. 4 Закона). На губернатора возложена обязанность возместить ущерб, причиненный в результате такого доступа на землю (ст. 5 Закона). Если губернатор после этого принимает решение о том, что конкретная земля нужна для публичного использования, это решение должно быть опубликовано в газетах (ст. 6 Закона). Определен порядок компенсации в случае принудительного приобретения земли и разрешения споров.

На Монтсеррате действует довольно развитое земельное право. Правовой режим реального имущества регулируется рядом статутов: актами 1884 г. N 2 "О назначении управляющих имуществом", 1887 г. N 7 "Об управлении имуществом несостоятельных должников", 1928 г. N 7 "О представителях, уполномоченных управлять реальным имуществом", 1941 г. N 11 "Об управлении имуществом консульскими должностными лицами", 1944 г. N 13 "Об управлении небольшими имуществами"*(284).

Принимая во внимание важное значение сельскохозяйственного производства в экономике острова, в 1958 г. был принят Акт N 13 "О сельском хозяйстве". Акт действует в отношении сельскохозяйственной земли, т.е. земли, используемой для ведения сельскохозяйственного производства для целей торговли или бизнеса (ст. 2 Акта). Как предусматривает ст. 4 этого Акта, реализация его положений должна обеспечить выполнение собственниками и владельцами сельскохозяйственной земли их обязательств перед обществом так управлять и вести сельское хозяйство, чтобы предотвращать эрозию и разрушение почв. В зависимости от условий ведения хозяйства на земле на собственников и владельцев возлагаются обязанности устраивать террасирование склонов; и следить за образованием оврагов и предотвращать их возникновение; предотвращать смыв почвы на прилегающие участки; сохранять течение ручьев и публичные дороги; сохранять леса и иную растительность; контролировать или, где это необходимо, прекращать выпас животных на крутых склонах (ст. 5 Акта).

Для контроля за выполнением требований Акта губернатор назначает уполномоченное должностное лицо. Если уполномоченный выявляет факты невыполнения собственником или владельцем земли требований Акта, он может обратиться к губернатору с просьбой издать supervision order (приказ об установлении наблюдения) за этими лицами. Уполномоченный и другие должностные лица на основании этого приказа могут иметь право доступа на такие земли для проведения проверок и давать собственникам и владельцам земли обязательные для исполнения указания. Эти указания могут предусматривать требования, ограничения, запреты в отношении соответствующих работ на земле. Предусмотрены также меры ответственности за нарушение требований Акта.

Акт 1938 г. N 12 "О небольших сельскохозяйственных владениях" признает такими владениями участки земли, предназначенные для культивации или выпаса скота с или без находящихся на них зданиях, площадью не менее чем четверть акра*(285) и не более чем 25 акров, переданные в аренду. Акт требует от арендаторов выполнения "правил хорошего ведения сельского хозяйства", т.е. применения мер по охране почв, поддержанию уровня их плодородия и сохранения в целом стоимости владения как справедливого и обоснованного стандарта, применительно к стандарту, существующему в данной местности. Акт определяет форму договора аренды, условия его заключения, в частности сроки аренды, предусматривает требование о регистрации аренды и др. Действует Акт 1973 г. N 1 "О кондоминиуме" (в ред. 1976 г.). Кондоминиум - это система права собственности на индивидуальные его части как структуры, имеющей много частей, или структуры, имеющей много частей в проекте застройки, и на общее имущество, являющееся общим долевым владением. Статья 8 Акта предусматривает, что в отношении каждой части кондоминиума должны устанавливаться сервитуты о сохранении целостности имущества в вертикальном и горизонтальном направлениях, а также общего имущества. Должны быть установлены сервитуты о водоснабжении, водоотведении, газоснабжении и т.п. Согласно ст. 10 этого Акта общее имущество находится в tenancy in common (общем долевом владении) пропорционально праву собственности на индивидуальную часть кондоминиума.

В соответствии с Актом 1970 г. N 2 "О контроле за владением землей" (в ред. 2003) земля означает любой титул или интерес в отношении земли, включая аренду. В Монтсеррате никакой землей, в том числе ипотечным залогом, не может владеть лицо, не являющееся резидентом Монтсеррата. Такое лицо может приобрести владение землей на условиях аренды на срок, не превышающий пять лет, или на условиях годовой аренды для целей проживания, торговли или ведения бизнеса, однако площадь участка земли не может превышать 5 акров. Лицо, не являющееся резидентом Монтсеррата, которое приобрело землю в порядке наследования, не утрачивает права на нее, если в течение одного года после смерти наследодателя губернатор разрешит продать эту землю или это лицо получит разрешение на владение землей. Владение землей в качестве обеспечения ипотеки также допускается при наличии полученного на то разрешения.

Акт 1975 г. N 13 "Об обследовании" (в ред. 2005 г.) определяет обследование как обследование земли в целях установления границ любой земли в Монтсеррате. На основании этого Акта был образован Департамент обследования, установлены его обязанности, закреплен порядок получения лицензий обследователями, порядок их поведения при проведении работ, условия возмещения ущерба, причиненного при проведении обследований, доступа на земельные участки, охраны межевых знаков и др.

Согласно ст. 3 Акта 1985 г. N 16 "О правах на полезные ископаемые" (в ред. 1966 г.) все полезные ископаемые в, на, или под любой землей независимо от права собственности на нее или владения ею, принадлежат Короне и контролируются ею. Никто не имеет права проводить геологоразведочные работы или добывать любые полезные ископаемые (за некоторыми исключениями) без разрешения губернатора. Запрещена по общему правилу геологоразведка и добыча полезных ископаемых на расстоянии 50 ярдов от любого здания без согласования с их собственником или владельцем.

Статья 17 конституционного приказа Монтсеррата от 13 октября 2010 г. N 2474 предусматривает, что никакое имущество не может быть принудительно изъято и никакой интерес в отношении имущества не может быть принудительно приобретен, кроме случаев, предусмотренных статутом, при условии соблюдения следующего условия: изъятие или приобретение осуществляется в публичных интересах за адекватную компенсацию. Акт 1958 г. N 20 "О принудительном приобретении земли" (в ред. 2000 г.) признает публичной целью интересы общины, обеспечение безопасности, общественного порядка, общественной морали, здоровья населения, интересы городского и деревенского планирования, а также застройки и использования любого имущества, с тем чтобы обеспечить интересы получения общественной пользы или экономического благополучия. Как предусматривает ст. 3 Акта, когда губернатор принимает решение о том, что какая-то земля должна быть приобретена для публичной цели, он может, с одобрения Законодательного совета, заявить о необходимости принудительного приобретения земли. Акт определяет процедуру и условия принудительного приобретения земли.

Кроме того, действуют акты 1971 г. N 9 "О полномочиях в области застройки земли" (в ред. 2008 г.), 1978 г. N 4 "О зарегистрированной земле" (в ред. 1989 г.), 2012 г. N 1 "О физическом планировании" (в ред. 2013 г.) и др.

Система землевладения на островах Питкэрн первоначально представляла собой смесь обычного и общинного землевладения, но в то же время были земли, которыми владели на титуле freehold и leasehold. Корона никогда не требовала признания своего права собственности в Питкэрне и никогда не жаловала земли во владение*(286). Статья 21 Конституции Питкэрна гласит, что любое физическое и юридическое лицо имеет право на спокойное использование своих владений. Никто не может быть лишен своих имуществ, кроме как для публичного интереса при условии соблюдения требований статута и общих принципов международного права. Однако это право никоим образом не умаляет права Правительства Питкэрна применять такие статуты, которые представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием имущества в соответствии с общим интересом или для обеспечения уплаты налогов, иных сборов и штрафов.

В 2006 г. был принят Ордонанс Питкэрна, Хендерсон, Дьюси и Оэно "О реформе землевладения" (cap. 14) (в ред. 2009 г.). В ст. 2 (2) Ордонанса определены его цели, которые заключаются в том, чтобы создать максимально возможные условия доступности использования земли для целей проживания, ведения сельского хозяйства, развития экономики, использования ее в культурных целях и сохранения; обеспечить наилучшие условия для использования всех земель, на которых проживает население, ведется сельское хозяйство; предотвратить увеличение площадей земель, заброшенных их собственниками, путем обложения их ежегодным налогом; обеспечить справедливое распределение земли в интересах постоянных жителей островов и для того, чтобы все бывшие жители, дети или внуки бывших жителей вернулись и проживали постоянно на островах.

Была создана Земельная комиссия, состоящая из избранных членов Совета Острова и других лиц, назначенных из числа постоянных резидентов островов по приказу губернатора. Комиссия должна была выявить и установить границы всех земель, которые могут быть использованы на острове Питкэрн, кроме тех, которые являются землей для проживания*(287), публичной землей*(288) и резервной землей*(289). Должны быть установлены границы земли для садоводства (земли, которая может быть использована для выращивания садов), земли для фруктовых садов (земли, которые используются или могут быть использованы как фруктовые сады, в том числе как банановые плантации) и земли для ведения лесного хозяйства (земля, которая используется или может быть использована главным образом для ведения лесного хозяйства), и границы этих земель должны быть разграничены согласно их назначению. Должен быть составлен регистр земель с определением их границ. Комиссия вправе рекомендовать губернатору признать любой район земли в качестве резервных земель и наделить правами на эти земли Совет Острова. После выполнения этих работ все документы должны быть переданы регистратору Суда.

Согласно ст. 4 Ордонанса после даты, указанной в приказе губернатора, действие всех существующих титулов freehold в отношении частных земель на Островах приостанавливается. Суд имеет право распределить титулы на всю землю, кроме публичной земли и земли резервов, в соответствии с поступившими заявлениями.

Все постоянные жители и бывшие резиденты Островов, их дети и внуки, достигшие возраста 18 лет, могут подать в суд заявление о распределении земель, классифицированных как земля для проживания, земля для садоводства, земля для фруктовых садов и земля для ведения лесного хозяйства. Требуется соблюдение одного важного условия: заявитель должен быть в момент подачи заявления резидентом и иметь намерение им оставаться.

Бывший резидент Островов, который покинул Острова, поселился где-то в ином месте и зарегистрирован в Регистре титулов на землю как собственник интереса freehold на какую-то землю, также имеет право подать заявление в суд для признания его в качестве владельца земли. После предоставления такому лицу титула о распределении земли, он или она будут рассматриваться в качестве землевладельца, покинувшего Острова. Суд не вправе отказать в удовлетворении заявления о предоставлении титула о распределении земли, направленного владельцем титула, действие которого приостановлено.

Как предусмотрено в ст. 5 Ордонанса, каждый титул о распределении земли создает титул leasehold (аренды), предоставленный Советом Острова как арендодателем без обязательной выплаты ренты. Земли для проживания предоставляются заявителю, его/ее супругу и детям пожизненно. Земля для садоводства предоставляется на срок пять лет, и срок аренды возобновляется в течение жизни заявителя; земля для фруктовых садов - на срок жизни фруктового сада; земля для ведения лесного хозяйства - на срок жизни леса и земля для коммерческих целей - на срок 20 лет.

Статья 6 Ордонанса регулирует условия установления соглашений об ограничениях в отношении титулов аренды. Арендатор не имеет права разделить владение, передать его или распорядиться им без согласия Совета Острова. Ведение фермерского хозяйства на сельскохозяйственной земле, обработка земли и управление ею должны осуществляться, проявляя хозяйскую заботу, земля должна быть свободна от сорных растений. Здания на земле для проживания должны содержаться в чистоте, ремонтироваться; должны соблюдаться правила пожарной безопасности. Совет Острова имеет право проверить условия состояния земли, направив своих уполномоченных агентов. Для этого владельцу должно быть направлено предварительное письменное уведомление о проверке в срок не менее чем за два дня до ее проведения. Договор аренды может быть прекращен на основании заявления Совета Острова в случаях несоблюдения его условий арендатором (ст. 7 Ордонанса).

В ст. 8 указаны последствия, если владелец титула покинет Острова. Если владелец интереса в отношении земли на основании титула о распределении земли покинет Острова и поселится где-либо в другом месте, то его земля для проживания передается в доверительную собственность, и он должен будет платить ежегодный земельный налог. Титул на землю для садоводства переходит к Совету Острова спустя 12 месяцев после отъезда владельца. Титулы на землю для фруктовых садов и ведения лесного хозяйства переходят в доверительную собственность на срок до 10 лет после отъезда собственника. По истечении 10 лет титулы на землю передаются доверительным собственникам.

Статья 10 Ордонанса не допускает выплаты компенсации за утрату титула freehold. Во избежание всяких сомнений, говорится в этой статье, никакой компенсации не должно быть выплачено никому за прекращение действия титула freehold на землю с момента приостановления его действия и замены на титул leasehold. Признаются незаконными соглашения о передаче между живущими (inter vivos) любого интереса в отношении земли лицу, которое не является постоянным резидентом Островов, и суд не вправе признать их действительными. Статья 11 Ордонанса допускает передачу интереса в отношении земли на основании завещания и в порядке наследования по закону. Статья 12 Ордонанса запрещает ипотеку, обременение рентой и субаренду любого титула leasehold.

На островах Теркс и Кайкос наряду с общим правом действует местное статутное право, которое с учетом местных условий вносит свои коррективы в сферу регулирования имущественных отношений. Прежде всего следует отметить Ордонанс 1967 г. N 11 "О регистрации земли" (в ред. 2006 г.), который предусматривает создание Земельного регистра и Регистрационной карты, определяет правовые последствия регистрации, порядок выдачи земельных сертификатов и сертификатов об аренде, регистрации обременений, связанных с выплатой денежных средств, передачи прав на реальное имущество, сервитутов, соглашений об ограничениях, права на получение выгоды, разрешений. Продолжает также действовать Ордонанс 1852 г. N 3 "О регистрации документов о передаче реального имущества" (в ред. 1992 г.).

Ряд статутов регулирует комплекс вопросов, затрагивающих имущественные права: ордонансы 1971 г. N 6 "О пространственных титулах" (в ред. 1999 г.); 1967 г. N 4 "Об обследовании" (в ред. 1987 г.); 1989 г. N 10 "О физическом планировании" (в ред. 1989 г.). Ордонанс 1990 г. N 25 "О доверительной собственности" содержит определение доверительной собственности как имущества, находящегося в доверительной собственности, прав, полномочий, обязанностей, имущественных отношений и обязательств, связанных с доверительной собственностью.

Ордонанс 2008 г. N 11 "О земле Короны (незаконном занятии)" определяет землю Короны как землю независимо от того, покрыта она водой или нет, которая не является объектом титула freehold, предоставленного Короной, которая признана частной землей в соответствии с Ордонансом "О регистрации земли" или любой землей, сведения о которой занесены в регистр, либо землей, которую арендует Корона согласно Ордонансу "О регистрации земли" (ст. 2). Согласно ст. 3 этого Ордонанса, если лицо, которое без законных на то оснований использует или занимает землю Короны: строит любое здание, сооружение, расчищает ее или осуществляет любые иные работы на земле Короны; оставляет на ней любое средство передвижения, судно или крупный рогатый скот, - это лицо совершает правонарушение. За это предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере до 10 тыс. фунтов стерлингов или тюремное заключение на срок до шести месяцев. При определенных обстоятельствах могут быть наложены штраф в размере до 50 тыс. фунтов стерлингов, либо тюремное заключение на срок до двух лет, либо как штраф, так и тюремное заключение. Дополнительно к указанным мерам ответственности суд может обязать виновное лицо восстановить прежнее состояние земли.

Есть специальные статуты, регулирующие вопросы наследственного права. Статья 3 Ордонанса 1889 г. N 7 "Об имуществе замужней женщины" (в ред. 1986 г.) наделяет замужнюю женщину правоспособностью приобретать, владеть и распоряжаться по завещанию или иным образом любым реальным или личным имуществом как своим отдельным имуществом таким способом, как если бы она была feme sole (незамужней женщиной), без вмешательства любого доверительного собственника. Замужняя женщина вправе заключать любые договоры, выполнять обязанности в отношении своего имущества, предъявлять иски, она может нести ответственность за причинение вреда. Ей могут быть предъявлены иски. Ее мужу не нужно присоединяться к ней, чтобы выступать в качестве истца или ответчика.

Ордонанс 1958 г. N 3 "О наследовании (в семье)" (в ред. 1978 г.) содержит определение net estate (титула, свободного от вычетов), который означает все имущество, на которое умершее лицо обладало правом распоряжения по завещанию, исключая расходы на его похороны, составление завещания и управление, долги и денежные обязательства, которые должны были быть выплачены после его смерти. В случае, когда лицо, проживавшее на островах, умирает, оставив жену либо мужа, или незамужнюю дочь, или лицо, которое в силу своего умственного либо физического состояния не способно себя содержать, или несовершеннолетнего сына либо сына, который в силу своего умственного либо физического состояния не способен себя содержать, суд вправе вынести решение о присуждении таким лицам права на титул, свободный от вычетов.

Действует Ордонанс 1958 г. N 4 "О наследовании при отсутствии завещания" (в ред. 1998 г.). В отношении наследования реального имущества и личного имущества лица, умершего после вступления в силу этого Ордонанса, отменяются право пожизненного владения вдовцом имуществом умершей жены и любой иной титул и интерес мужа в отношении реального имущества в случае смерти жены, не оставившей завещания; вдовья часть наследства и любой иной титул и интерес жены в отношении реального имущества в случае смерти мужа, умершего без завещания. Отменен также переход прав на выморочное имущество Короне (ст. 3 Ордонанса).

Имущественные права подлежат конституционной защите. Конституция островов Теркс и Кайкос, утвержденная конституционным приказом от 13 июля 2011 г. N 1681, закрепила право спокойного использования имущества и меры защиты от лишения имущества, определив основания и условия принудительного изъятия имущества за справедливую компенсацию. Такие условия предусмотрены в Ордонансе 1969 г. N 1 "О приобретении земли" (в ред. 1997 г.).

Законодательство Святой Елены, определяющее правовой режим реального имущества, отражает местные, весьма специфические особенности жизни на этом острове, которые обусловлены его природными и экономическими условиями. На Святой Елене действует ряд статутов, имеющих целью стимулировать развитие сельского хозяйства как традиционной отрасли экономики и одновременно предотвратить деградацию окружающей среды путем регулирования использования земли и ограничения имущественных прав.

В 1940 г. был принят Ордонанс N 5 "Об улучшении ведения сельского хозяйства и содержания домашнего скота" (в ред. 2012 г.). Этот Ордонанс применяется в отношении сельскохозяйственных владений, т.е. владений, в которых культивируемые земли составляют площадь не менее, чем две четверти акра. К домашнему скоту (livestock) относится любой крупный рогатый скот, овцы, козы, ослы, свиньи, птица и любые иные животные, которых губернатор может объявить своим приказом, как относящихся к данному определению. Владельцами признаются любые лица, которые являются хозяевами и контролируют сельскохозяйственные владения и домашний скот.

Согласно ст. 3.3 (1) Ордонанса Комитет по сельскому хозяйству и природным ресурсам в случае, если он считает необходимым с учетом всех обстоятельств принять справедливые и разумные меры по охране природных ресурсов на любой земле, может обязать собственника или владельца предпринять меры по охране природных ресурсов на своей земле и предотвращению причинения вреда природным ресурсам на чужой земле путем издания письменного приказа. На основании этого приказа могут запрещаться, регулироваться или контролироваться такие действия, как расчистка земли для культивации растений; выпас или водопой домашнего скота; сжигание, расчистка земли и уничтожение растений; облесение земли; орошение земли и осуществление других мер. В случае невыполнения предписаний, содержащихся в приказе, в течение обоснованного времени, указанного Комитетом, на собственника или владельца земли может быть наложен штраф в размере до 1 тыс. фунтов стерлингов. Если собственник или владелец не выполнит обязательные меры по охране земель, то эти работы могут быть выполнены Комитетом по сельскому хозяйству и природным ресурсам за их счет. Предусмотрена возможность судебного обжалования законности изданных Комитетом приказов. Статья 6 Ордонанса запрещает выпас коз и овец на землях Короны. Любое должностное лицо Комитета вправе убить или забрать коз и овец, которые пасутся на этих землях, и продать их. В таких случаях собственник этих животных не вправе требовать компенсации стоимости животных.

Действуют Правила использования и защиты земли 1974 г. N 5, ст. 4 которых запрещает культивацию, вырубку, уничтожение любой растительности и выпас домашних животных на склонах, угол наклона которых превышает 35°. Допускается запрет на обработку, вырубку и уничтожение растительности на склонах, угол наклона которых превышает 20°. Запрещается также, кроме случаев письменного на то разрешения, культивация почвы, рубка любой растительности и выпас любых домашних животных на земле на расстоянии 6 футов от водного потока или, в случае, когда ширина водного потока превышает 6 футов, на расстоянии равном ширине этого потока, но не более 100 футов. За нарушение этих Правил предусмотрена ответственность в виде штрафа в разме