Имущественное право в Зависимых территориях Короны

 

Зависимыми территориями Короны (Crown dependences) являются остров Мэн в Ирландском море, бейливик*(291) Джерси и бейливик Гернси - острова в Английском канале (в проливе Ла-Манш). Географически эти острова - часть Британских островов, но они являются автономными государствами, политически связанными с Великобританией. Зависимые территории Короны не входят в состав Соединенного Королевства, не являются заморскими территориями и никогда не имели статус колоний. Правительство Ее Величества ответственно за оборону и внешнюю политику островов. Корона, действуя через Privy Council (Тайный совет), осуществляет управление этими территориями. Королева является главой каждого острова, а ее личным представителем в каждой зависимой территории - лейтенант-губернатор. Королева считается на острове Мэн Лордом Мэна, а на островах в Английском канале - Герцогом Нормандским.

Принципиально важные статуты, которые принимают законодательные органы власти островов, должны получить Королевское одобрение или быть санкционированы. Статуты Соединенного Королевства редко распространяются на зависимые территории Короны. Для того чтобы они применялись на островах, требуется проведение консультаций с островными властями и получение их согласия.

На острове Мэн действует правовая система, основанная на обычном праве Manx law (праве Мэнкс) - форме общего права. Источниками права Мэнкс были Gaelic Brehon law (право Брехон шотландских кельтов) и Norse Udal law (древнескандинавское право). В свою очередь, на право Мэнкс сильное влияние оказало английское общее право. Правовая система острова Мэн основана на английском общем праве, и суды строго следуют прецедентам, установленным английскими судами, если нет уже существующего убедительного прецедента в праве Мэнкс. Продолжает действовать Акт 1796 г. "О судах общего права". Источниками права являются акты Тинвальда (Парламента), приказы и правила, принятые в развитие этих актов.

Изменения в английском земельном праве не коснулись права острова Мэн, и существуют значительные различия между процедурами передачи титула в праве Мэнкс и английском праве. Право Мэнкс предусматривает регистрацию документов о передаче титула на реальное имущество, одновременно существует система регистрации земли. Действуют акты 1982 г. "О регистрации земли" и 1991 г. "Об обследовании на Острове Мэн".

Правовой режим реального имущества определяется общим правом и местным статутным правом. В Акте 1954 г. "О передаче титулов (аренда и владение)" в ст. 3 закреплено понятие "земля", которое подразумевает землю, находящуюся в любом владении, а также рудники и полезные ископаемые, извлеченные и неизвлеченные на поверхность, здания или части зданий (независимо от того, разделены ли они по горизонтали или по вертикали или иным образом) и другие наследуемые права материального и нематериального характера; а также право выбирать священника на должность приходского пастора в церкви, рента и другие нематериальные наследуемые права, сервитут, право, привилегия или прибыль от земли; невыделенная доля в отношении земли; рудники и полезные ископаемые включают любое пространство, пласты полезных ископаемых или материалов в или под любой землей, права на их добычу; наследуемые права означают любое реальное имущество, которое может быть передано или было передано наследникам. Под понятием "имущество" понимается любой интерес в отношении реального имущества.

Особое внимание в праве острова Мэн уделяется регулированию вопросов распоряжению землей. Действуют акты 1704 г. "О распоряжении имуществом"; 1908 г. "О передаче титулов (продажа и другие сделки)"; акты о передаче титулов 1922, 1963, 1983, 1985 гг. Вопросы аренды земли урегулированы в Акте 1645 г. "О земельном праве", который регулирует вопросы возврата права владения в случае невыплаты ренты и запрещает аренду без уплаты ренты, Акте 1954 г. "О лендлорде и арендаторе" и Акте 1954 г. "О владениях на правах аренды (обязательные условия)".

В ст. 1 Акта 2008 г. "Об аренде сельскохозяйственных земель" сформулировано понятие "аренды фермы для ведения бизнеса", которое означает, что аренда предоставлена на основании письменного договора, аренда по общему праву связана с условиями ведения бизнеса в сфере сельского хозяйства, это аренда, которая непосредственно является арендой фермы для ведения бизнеса. Условиями для ведения бизнеса признаются такие условия, когда вся или часть земли передана в аренду, она используется для целей торговли или бизнеса и с самого начала аренды вся или часть земли будет использоваться для ведения фермерского хозяйства. Условия, связанные с ведением сельскохозяйственного производства, заключаются в том, что соответствующие сроки аренды, предусматривающие использование земли, переданной в аренду, определяют характер любой коммерческой деятельности на этой земле и иные обстоятельства.

Акт 1928 г. "О небольших участках земли для огородничества и садоводства" обязывает местные власти учредить комитеты, которые должны заниматься вопросами организации использования земель местным населением в качестве огородов и садов на условиях аренды. Участок земли для огородничества и садоводства означает участок, площадь которого не превышает 201,16 кв. м, который целиком или частично используется его владельцем для производства овощей и плодовых культур для собственного потребления и нужд его семьи.

Порядок наследования отражен в актах 1982 г. "О наследовании" и 1990 г. "Об управлении наследуемыми титулами", которые регулируют порядок наследования имущества при отсутствии завещания по закону. Правоспособность женщин определена в актах 1908 г. "О реальном имуществе замужней женщины" и 1935 г. "Об имуществе замужней женщины". Действует Акт 2001 г. "О доверительных собственниках".

Понятие и условия признания вторжения на чужую землю нарушением границ владения установлены в актах 1705 г. и 1753 г. "О нарушении границ владения". Акт 1993 г. "О доступе на соседнюю землю" определяет условия доступа на чужую землю для выполнения определенных работ. Согласно ст. 1 данного Акта лицо, которое хочет выполнить работы для нужд своей земли (господствующей земли) и получить для этого доступ на соседнюю землю (служащую землю), но не получило на это согласия другого лица, может направить заявление в суд для получения приказа о доступе в отношении своего соседа. Определены условия, когда такой приказ может быть издан. К ним относятся случаи, когда такие работы обоснованно необходимы для сохранения в целом или части господствующей земли; работы невозможно выполнить или их будет очень трудно осуществить без доступа на служащую землю. В доступе должно быть отказано, если ответчик будет испытывать страдания или неудобства от такого вмешательства, связанные с использованием и получением им выгоды от служащей земли; если занятие всей или части служащей земли будут тяжелым испытанием для ответчика.

Определено понятие "основные охранные работы" ("basic preservation works"): это содержание, ремонт или реконструкция любой части здания либо сооружения, расположенного на господствующей земле; очистка, ремонт или обновление дренажа, сточной канавы, трубопровода, кабеля, уход, рубка, удаление, перемещение живой изгороди, дерева, кустарника, которые представляют собой опасность, повреждены, больны, засохли и т.п.

Ряд статутов устанавливает ограничения использования земли в публичных интересах, допускает возможность принудительного приобретения земли. Так, Акт 1991 г. "О контроле за строительством" определяет требования к дизайну зданий, строительству и сносу зданий, оборудованию и его обслуживанию. Акт 1984 г. "О приобретении земли" регулирует процедуру наделения соответствующих органов власти правом принудительной покупки земли. Статья 2 данного Акта предусматривает, что орган власти, обладающий соответствующими полномочиями, может быть наделен правом принудительной покупки только на основании резолюции Тинвальда. Акт определяет порядок арбитражного разбирательства для определения размера компенсации. Особые условия предусмотрены для приобретения заложенной земли, земли, в отношении которой существует интерес обременения рентой, и др.

Согласно Акту 1971 г. "Об имуществе Правительства" Департамент инфраструктуры является ответственным за оказание публичных услуг, и он владеет и отвечает перед Правительством за имущество, в отношении которого он наделен правами или которое ему передано, либо которое он приобрел навечно или на условиях аренды. Все имущество, на которое Департамент наделен правами для целей публичного использования, должно рассматриваться как имущество Ее Величества, ее наследников и последователей на праве острова Мэн, и им владеет Департамент на условиях доверительной собственности в интересах Ее Величества, ее наследников и последователей для оказания публичных услуг. Департамент наделен правом принудительного приобретения земель. В соответствии со ст. 3 "А" Акта "Об имуществе Правительства" в случае, если Тинвальд примет резолюцию о том, что в силу исключительного характера или каких-либо исключительных обстоятельств необходимо, чтобы определенная земля стала публичной собственностью, Департамент может купить эту землю либо на основании соглашения, либо принудительно, даже если эта земля не требуется для публичного использования или для осуществления функций, возложенных на Департамент.

Акт 1938 г. "Об имуществе для национальной обороны" регулирует вопросы принудительного приобретения земли для целей обеспечения национальной обороны, устанавливает ограничения, связанные с использованием моря, прибрежных приливных вод и морского побережья.

Статья 1 Акта "О полезных ископаемых" наделяет Департамент экономического развития правом собственности на все полезные ископаемые, существующие в естественном состоянии на острове, и все рудники для добычи таких полезных ископаемых, Все рудники и полезные ископаемые, на которые Департамент экономического развития наделен правом, считаются свободными от всех требований и титулов.

Остров Джерси - самый крупный среди Нормандских островов, его площадь - 116 кв. км, население - более 97 тыс. человек. Он находится на расстоянии 30,5 км от берегов Франции и 137 км от берегов Англии. Правовая система Джерси формировалась под влиянием нормандского обычного права, английского общего права и французского гражданского права. В правовой системе Джерси нет принципа строго соблюдения правила binding precedent (обязывающего прецедента), который действует в общем праве. Королевский суд Джерси не связан своими предшествующими решениями, но обычно он опирается на них, если только он не признает, что более раннее решение было вынесено неправильно. Однако все суды Джерси обязаны следовать решениям, вынесенным Судебным комитетом Тайного совета, который является последней апелляционной инстанцией для Британских заморских территорий и зависимых территорий Короны.

На Джерси официальными признаны английский и французский языки. Некоторые законы опубликованы на французском языке, т.е. на джерсийском французском юридическом языке, как он называется. Имущественное право Джерси представляет собой смесь местных законов и общего права. Общее право Джерси и его нормы содержатся главным образом в решениях Королевского суда Джерси и работах, опубликованных местными и французскими юристами.

Имущество подразделяется на движимое и недвижимое, и эта классификация имеет некоторое сходство с английской классификацией личного и реального имущества. Земля в праве Джерси вместе со зданиями или с жилыми домами, построенными на земле, является недвижимым имуществом. Есть также интересы в отношении земли, такие как аренда на срок, превышающий девять лет, которая также признается недвижимым имуществом. Основные местные законы, определяющие режим недвижимого имущества, - законы 1880 г. "О собственности на землю" (Loi (1880) sur la propriete fonciere) и 1915 г. "О собственности на землю (гарантии)" (Loi (1915) sur la propriete fonciere (garanties)).

Термин freehold по праву Джерси означает вечное право собственности и является наиболее исчерпывающим реальным правом, которое лицо может иметь в отношении недвижимости. Оно дает его обладателю право собственности или "титул" на землю, как и на все, что находится под и над ней, за некоторыми исключениями. Все договоры, касающиеся недвижимости (переход титула, изменение границ, создание новых прав), должны быть зарегистрированы в Королевском суде Джерси.

Есть титул flying freehold (летающий фрихолд). Связанные с ним вопросы регулируются Законом 1991 г. "О совместной собственности на недвижимость" (Loi (1991) sur la copropriete des immeubles batis). Этот Закон предусматривает раздел многоэтажных жилых домов с целью определить квартиры как пространство. Собственник участка летающего фрихолда имеет исключительное право, титул на этот участок и интерес в отношении совместного имущества. Передача права на этот титул также должна быть зарегистрирована в Королевском суде Джерси.

Объектами права владения недвижимым имуществом может быть "передаваемая доля". Такой инструмент применяется в отношении имущества, состоящего из нескольких апартаментов или квартир. Титулом freehold на имущество владеет юридическое лицо, и покупатели приобретают доли в этой компании, которые дают им определенные права использовать соответствующие индивидуальные части этого имущества. Такие договоры не требуют регистрации в Королевском суде Джерси.

На Джерси есть два главных вида аренды в зависимости от срока ее действия. Аренда сроком более девяти лет (договорная аренда) должна быть зарегистрирована, для того чтобы она была признана действительной. Аренда на более короткие сроки (бумажная аренда) признается действительной в результате подписания договора.

В ст. 1 Закона Джерси 1974 г. "О сельскохозяйственной земле (контроле за продажей и арендой)" сельскохозяйственная земля определяется как земля, в том числе занятая парниками, которая используется или может быть использоваться для любой цели ведения сельского хозяйства или садоводства, за исключением земли, занятой жилым домом или сооружениями. Никто не имеет права в качестве продавца, покупателя, арендодателя, арендатора или третьего лица либо агента заключить договор о продаже или передаче любой сельскохозяйственной земли либо об аренде (ни в устной, ни в письменной форме) без получения согласия министра планирования и охраны окружающей среды.

На Джерси есть несколько законодательных актов, регулирующих правовой режим недвижимости.

Закон Джерси 1961 г. "О принудительной покупке земли (процедура)" содержит определение понятия "земля". Земля включает здания, сооружения на земле, воду, интересы в отношении земли и воды и сервитуты или права в отношении земли, или над землей, или водой. Закон регулирует вопросы осуществления полномочий по приобретению земли путем принудительной покупки в интересах общества. Согласно ст. 4 Закона право принудительного приобретения земли включает право приобретения сервитута или другого права в отношении земли путем установления нового сервитута или права, либо прекращения действия сервитута, его изменения или другого права в отношении земли.

Закон Джерси 1946 г. "О жилых домах" регулирует вопросы, связанные с приобретением земли путем принудительной покупки для целей жилищного строительства, условия занятия жилых помещений на приобретенной для этих целей земле, порядок осуществления контроля за продажей и сдачей земли в аренду. Согласно ст. 11 этого Закона такие сделки разрешаются только при наличии предварительно полученного на то разрешения министра жилищного строительства. Сделки, совершенные с нарушением этого требования, признаются недействительными. Действуют также законы Джерси 1946 г. "О жилых домах (контроле арендной платы)", 2002 г. "О планировании и строительстве".

Бейливик Гернси состоит из трех самостоятельных юрисдикций: Гернси, включая острова Херм и Джету, Олдерни и Сарк, включая остров Бреку.

Гернси - самый большой и населенный остров. Его площадь - 63 кв. км. Он расположен примерно в 130 км от Англии и в 45 км от побережья Франции.

Между островами существуют тесные административные, культурные и экономические связи. Парламент Гернси вправе принимать по ряду вопросов законодательные акты, действующие на всей территории бейливика, с согласия парламентов Олдерни и Сарка.

Правовая система Гернси уникальна. Исторически остров был частью Нормандии (сейчас - территория Франции) до того, как он стал частью Британских островов в 1066 г. В результате этого его правовая система была первоначально основана на законах Нормандии, но затем стала следовать традициям общего права, подобно тем, которые есть в Англии. Суды Гернси ориентируются на судебное право Англии и других стран Содружества и прецеденты. Однако такие решения не являются обязывающими для судов Гернси. Правовая система Гернси основывается на английском общем праве, сохраняя при этом некоторые элементы нормандско-французской правовой системы. Она отражает древние "обычные" законы Герцогства Нормандии, поэтому даже сегодня юристы вынуждены обращаться к средневековым нормандским юридическим текстам. Особенно это относится к земельному праву и праву наследования. Начиная с XIX в. и в течение всего XX в. на развитие права Гернси большое влияние оказали английское общее право и статутное право. В некоторых сферах это влияние было почти тотальным, например в деликтном праве. Тем не менее право Гернси сохраняет существенные различия в отношении реального имущественного права и наследования, где сохраняются многие черты обычного права*(292).

Некоторые особенности режима реального имущества получили отражение в статутном праве Гернси. Закон 1987 г. "О реальном имуществе (реформе)" регулирует вопросы горизонтального раздела реального имущества, заключения и исполнения соглашений об установлении ограничений. Действуют законы Гернси 1954 г. "О приостановлении изгнания арендаторов", 1956 г. "О принудительном приобретении земли", 2011 г. "О наследовании".

Закон Гернси 1965 г. "О сельскохозяйственных владениях (улучшениях)" преследует цель урегулировать вопросы компенсации за улучшения, произведенные арендатором в течение срока аренды сельскохозяйственных земель. Закон закрепляет право арендатора на такую компенсацию и обязанность лендлорда ее выплатить (ст. 1).

Закон Гернси 1960 г. "О контроле за теплицами" определяет порядок выдачи разрешений на строительство теплиц и устанавливает ограничения их продажи, а также регистрации полученных разрешений.

На Олдерни действуют законы 1973 г. "О приобретении реального имущества иностранцами или иностранными компаниями", 1981 г. "О завещаниях", "О земле и имуществе" (в ред. 2002 г.).

Считалось, что остров Сарк был самым "чистым" сохранившимся примером феодального поместья (лена), там действовал принцип майората, т.е. права старшего сына наследовать имущество независимо от воли наследодателя. В 1999 г. был принят Закон "О реальном имуществе (наследовании)", ст. 1 которого закрепила принцип неделимости реального имущества. Реальное имущество и титулы freehold не могут быть разделены, не могут быть выделены их части. Были отменены любые нормы права и обычаи, согласно которым при наследовании имущества преимущественное право имело лицо мужского пола, а также нормы права и обычаи, лишавшие права наследования незаконнорожденных и усыновленных детей. На острове Сарк Закон 2002 г. "О передаче имущества" регулирует вопросы действительности документов, составленных на французском и английском языках. Есть законы 1974 г. "О контроле за строительством (временные положения)", 1991 г. "О контроле за застройкой" (в ред. 2008 г.).