Понятие и особенности совершения сделок с земельными участками

С проведением земельной реформы тесно связан вопрос о функционировании рынка земли и законодательства в области осуществления сделок с нею. Земельные участки оказались вовлеченными в гражданский оборот, однако установлены некоторые ограничения на распоряжение землей. Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта и публичным характером регулирования земельных отношений. Правовой формой такого оборота являются сделки. В РБ в отношении земельных участков разрешаются: купля-продажа, дарение, залог, обмен, аренда, наследование. Земельные участки, кроме того, могут быть объектами рентных отношений.

Особое значение земли как объекта недвижимости обусловило наличие в законодательстве специальных правил заключения и оформления сделок с земельными участками. Они состоят в следующем.

1. Сделки с землей должны быть заключены в письменной форме, нотариально удостоверены и зарегистрированы специально уполномоченным органом по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Сделки купли-продажи, мены земельных участков совершаются в письменной форме путем составления договора купли-продажи, мены земельного участка или договора купли-продажи недвижимого имущества. Договор подлежит нотариальному удостоверению и гос. регистрации, а переход ПС на земельный участок – гос. регистрации.

Договоры об отчуждении земельных участков, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, подлежат нотариальному удостоверению также по месту нахождения земельного участка.

Гос. регистрация таких сделок является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости и сделок с ним. Отказ в гос. регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.

2. Сторона, приобретающая зем. участок или права по его использованию, не может изменить целей его использования, определенных основным целевым назначением в соответствии с земельным законодательством. В процессе сделки также нельзя изменять целевое назначение земельного участка – предмета сделки. Об этом делается специальная запись в договоре. Так, например, при составлении договора купли-продажи земельного участка указывается, что продавцу разъяснено содержание ст. 93 КоЗ. Стороны в договоре не вправе по своему усмотрению изменить как целевое назначение земельного участка, так и условия его дальнейшего использования.

3. Предметом договора выступает зем. участок. В отдельных случаях таким предметом может выступать часть зем. участка. Причем, при совершении сделки с частью делимого зем. участка, эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок (ст. 10 КоЗ). Как и в отношении другой недвижимости, договор по поводу земли должен содержать данные, позволяющие определенно установить его предмет, т.е. зем. участок, подлежащий передаче покупателю, арендатору или другому участнику сделки.

4. Если состав, количество, стоимость имущества, которое может приобретать физическое лицо, не ограничивается, то объектом сделок с землей может быть зем. участок только определенных, установленных заранее размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений (домов, квартир), может сдавать их по договору найма, использовать для личного проживания членов своей семьи. Что же касается зем. участков, на которых расположена недвижимость в жилищной сфере, то их размеры не могут превышать установленных законодательством норм. Более того, в собственности гражданина может быть только участок определенных размеров и для целей, названных законодательством.

5. Для договоров с зем. участками особое значение имеет объем прав на земельный участок, переходящих от одного субъекта к другому. Здесь следует знать следующее правило: к новому субъекту прав на землю переходит такая совокупность правомочий, которыми обладал прежний пользователь земли, со всеми ограничениями и обременениями, имеющимися на данный участок.

6. Согласно правилам, установленным ст. 51 КоЗ, жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться гражданами-собственниками земли только вместе с зем. участками, если они находятся в частной собственности, при соблюдении условий, предусмотренных ст. 17 КоЗ, кроме случаев продажи строений на снос.

Если зем. участок принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, необходимо соблюдать требования ст. 253 ГК при отчуждении одним из совладельцев доли в земельном участке.

7. При совершении сделок с землей важно учитывать, наряду с другими, природоохранные требования, предъявляемые к использованию земли как объекта окружающей среды. Поэтому при осуществлении сделок с землей и в результате таких сделок не должны нарушаться экологические требования и предписания. В этой связи имеются запреты на отчуждение из государственной собственности в частную собственность земельных участков природоохранного назначения и некоторых иных. Так, ст. 5 Закона РБ от 20 октября 1994 г. «Об особо охраняемых природных территориях» установлено, что особо охраняемые природные территории находятся только в собственности государства и не подлежат разгосударствлению и приватизации, если иное не предусмотрено КРБ.

Юридические лица частной формы собственности и физические лица не имеют права создавать или иным образом приобретать право собственности на особо охраняемые природные территории.

Владение и пользование особо охраняемыми природными территориями осуществляется уполномоченными гос. органами, ЮЛ гос. формы собственности в соответствии с нормативными правовыми актами РБ.

Ст. 47 КоЗ Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом установленных ограничений.

КоЗ различает две группы сделок:

- сделки, совершаемые непосредственно с земельными участками,к которым можно отнести к-п, дарение, ренту, обмен, аренду ипотеку и т.д;

- сделки, совершаемые с правами на земельные участки, то отчетливо просматривается на примере сделок, совершаемых с правом аренды зем. участка, например, при предоставлении арендованного зем.участка в субаренду, по предоставлению права аренды зем. участков в залог, внесению права аренды зем. участка в уставный фонд хоз. общества или товарищества и т.п.

Общие правила совершения сделок с зем. участками ст. 41 КоЗ – запрет на изменение целевого назначения земельных участков, обязательное наличие документов, удостоверяющих права на эти участки, и согласия собственника земельного участка - в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.

Ст. 70 КоЗ собственники – при предоставлении арендованного зем.участка в субаренду, по предоставлению права аренды зем. участков в залог, внесению права аренды зем. участка в уставный фонд хоз. общества или товарищества ОБЯЗАНЫ предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на зем.участок, в том числе зем.сервитутах.