Договор купли-продажи

Договор купли-продажи земли представляет собой одну из правовых форм, опосредующих товарное обращение. При осуществлении таких договоров земля выступает, с одной стороны, имуществом, с другой стороны, природным объектом определенного целевого назначения. Общие положения о купле-продаже земли содержатся в § 1 гл. 30 ГК. На эти сделки с земельными участками распространяются также нормы § 7 гл. 30, регулирующие куплю-продажу недвижимости. В силу ст. 520 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок. При этом следует учитывать, что ч. 3 ст. 129 ГК сделана специальная оговорка в части распоряжения природными ресурсами. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных ресурсах.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя зем. участок, а покупатель – принять его и оплатить. Причем, предметом купли-продажи может выступать зем. участок, принадлежащий гражданину на праве частной собственности. Он характеризуется рядом особенностей: местоположением, размером, целевым назначением. Участок может быть застроенным жилыми, хозяйственными и иными строениями и сооружениями, а может быть свободным от любых построек. Если на зем. участке имеется незавершенный строительством объект недвижимости, зарегистрированный в установленном порядке, то такой объект может отчуждаться вместе с земельным участком.

Собственник земельного участка вправе продать его независимо от времени приобретения права собственности, но в пределах норм отвода земли в частную собственность, определенных для граждан КоЗ (ст. 36).

Возможна и ситуация, когда отчуждаемый земельный участок с размещенным на нем объектом недвижимости принадлежат разным лицам. В случае, если при приобретении земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости в собственность разными лицами не были допущены нарушения законодательства, такой участок может быть приобретен в собственность одним лицом. Нотариус вправе удостоверить такой договор.

Договор купли-продажи земли подчиняется общим правилам осуществления подобного рода сделок с недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан. Существенными условиями такого договора являются условия о предмете продажи и цене продаваемого имущества. Так, в договоре продажи земельных участков в силу требований гражданского законодательства должны быть указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору покупателю. Применительно к земельному участку определение предмета договора должно включать в себя размер земельного участка, его местонахождение, состав угодий, кадастровую оценку. Такие данные отражаются в регистрационных документах и в плане земельного участка. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности между ними. При отсутствии в договоре данных, позволяющих с бесспорностью идентифицировать земельный участок, условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами. Договор в этом случае считается незаключенным.

Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о его цене. В противном случае договор также считается незаключенным. Цена земельных участков по сделкам между собственниками земельных участков устанавливается участниками сделки, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь (ст. 31 Кодекса о земле). Закон запрещает отчуждение земли, сдачу ее в залог и аренду до полного внесения государству платы за землю. Продавец также обязан внести государству и платежи за землю (земельный налог) за все время пользования ею.

Покупатель по договору продажи земельного участка обязан оплатить покупку непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено ПС, иными актами законодательства или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства (ч.1 ст. 456 ГК). Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты, покупатель обязан внести деньги полностью. При несвоевременной оплате переданного земельного участка продавец может потребовать оплаты данного товара и уплаты процентов в соответствии с нормами гражданского законодательства (ст. 366 ГК).

При купле-продаже земли правило о том, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяется.

Следует учитывать, что земля может быть сама по себе объектом сделки по купле-продаже. Например, приобретается в собственность земельный участок для ведения подсобного хозяйства. В юридической литературе такую сделку именуют прямой. Но сделка с землей может только сопровождать продажу иной недвижимости: жилого дома, садового дома, дачи. Такая сделка будет косвенной, опосредованной, в такой сделке объектом купли-продажи земельный участок будет наряду с другим недвижимым имуществом. Главным же объектом сделки будут иные имущественные комплексы, расположенные на земельном участке. Обычно цена здания или сооружения, иного недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, составной частью включает и цену передаваемой с этим имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Однако законодательством или договором могут быть предусмотрены и иные правила определения цены недвижимости при ее купле-продаже.

В случаях, когда цена недвижимости установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 526 ГК).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда Продавец является собственником земельного участка и расположенной на нем недвижимости, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующий земельный участок или его часть.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования участком. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 523 ГК).

Иначе складывается правовое регулирование перехода прав на недвижимость при продаже только земельного участка. В соответствии со ст. 524 ГК, в случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, определенных договором купли-продажи,

Земельный участок может стать предметом сделки, если нет спора по поводу его границ. При наличии спора о границах земельных участков между собственниками соседних земельных участков и иными участниками земельных отношений совершение сделок по купле-продаже земли не допускается. Такой земельный участок может стать объектом купли-продажи только при условии урегулирования всех конфликтных ситуаций.

Важное значение в договоре купли-продажи земельного участка имеет объем переходящих к покупателю прав на земельный участок. Если предметом договора служит земля, она может переходить к покупателю на праве собственности. Однако для этого покупатель должен иметь право на получение земли в частную собственность.

При продаже расположенного на земельном участке объекта покупатель становится собственником земли только в случае, когда такими правами обладал продавец, а сам покупатель может стать собственником земли в силу содержащихся в Кодексе о земле требований к предоставлению земельного участка в собственность граждан.

Если же участок, который занят недвижимостью, принадлежит продавцу на ином праве, то к покупателю переходит только объем правомочий на землю, которыми обладал продавец иной, не земельной недвижимости. При продаже такой недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем ее собственнику, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если стороны в договоре его не предусмотрели, обязательства по передаче участка должны быть исполнены в разумный срок

Сделки по купле-продаже земли заключаются без указания какого-либо срока. Исходя из содержания договора купли-продажи, следует признать, что основной обязанностью продавца является передача земельного участка в надлежащем состоянии, пригодного для использования по целевому назначению, со всеми документами, свободным от прав и притязаний третьих лиц. Главными обязанностями покупателя по таким сделкам являются: а) обязанность принять земельный участок и б) обязанность оплатить покупку. При этом форма, порядок и способ оплаты определяют участники сделки самостоятельно.

Стороны в договоре решают вопрос о распределении расходов по оформлению и нотариальному удостоверению сделки, а также ее регистрации. Практика развития рынка недвижимости в Республике Беларусь свидетельствует, что обычно оплата расходов по гос. регистрации перехода права собственности на зем. участок как и на иную недвижимость, лежит на покупателе. В то же время, именно на продавце лежит обязанность передать недвижимость в собственность покупателя, поэтому вполне закономерно возложить на него бремя несения таких расходов.

Одним из видов договоров по купле-продаже земли является договор о продаже зем. участка одним физическим лицом другому.

Договор купли-продажи зем. участка должен содержать сведения, характеризующие:

а) стороны сделки (данные о продавце и покупателе земельного участка);

б) предмет сделки (местоположение, размер и иные сведения о земельном участке или его части, сведения о недвижимости, размещенной на этом участке; наличие зданий, сооружений, их точный перечень, по возможности – полное описание);

в) указание на правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца земли;

г) отсутствие или наличие обременении, лежащих на земельном участке и прочно связанном с ним иным недвижимом имуществе (залог, аренда, особый режим использования, сервитутные права);

д) цену сделки, причем отдельно указывается цена, за которую продается (покупается) сам участок, и отдельно – стоимость строений, размещаемых на земельном участке;

е) отсутствие иных договоров по отчуждению данного земельного участка (он никому не продан, не поменян, отсутствует спор по поводу данной земли, скажем, между наследниками);

ж) другие необходимые условия (например, обязательная передача документов, свидетельствующих об индивидуализации предмета сделки и правовом режиме земельного участка, срок исполнения передачи земельного участка покупателю, указание, на кого и в каких размерах возлагаются расходы по составлению и оформлению данного договора).

Для удостоверения данной сделки необходимы следующие документы:

♦ государственный акт на земельный участок;

♦ план границ земельного участка;

♦ справка землеустроительной службы исполкома по месту расположения земельного участка об отсутствии залогов, арестов и запрещений отчуждения зем. участка, о нормативной цене зем. участка, о наличии или отсутствии обременении земельного участка и их характере;

♦ справка налогового органа по месту расположения земельного участка об отсутствии задолженностей по налогам за отчуждаемым земельным участком;

♦ справка об отсутствии объекта недвижимости на отчуждаемом земельном участке;

♦ заявление о согласии супруга на отчуждение земельного участка, если он был приобретен в браке.

Если в соответствии с законодательными актами РБ для заключения сделки требуется отказ от права преимущественной покупки других субъектов, кроме сторон сделки, то в соответствующую организацию по гос. регистрации дополнительно представляются документы, подтверждающие такой отказ. Оформление этих документов должно быть произведено в соответствии с требованиями законодательства. Если отсутствует письменный документ, подтверждающий отказ от права преимущественной покупки, то регистратор предпринимает необходимые действия для выявления воли лица, обладающего таким правом, в порядке, установленном республиканской организацией по гос. регистрации.

Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и гос. регистрации, а переход права собственности на земельный участок – гос. регистрации. Порядок такой регистрации при купле-продаже земельных участков и сделок купли-продажи зем. участков установлен Инструкцией о порядке гос.регистрации перехода права частной собственности на зем. участки при купле-продаже зем. участков и сделок купли-продажи земельных участков.

Под гос. регистрацией перехода права собственности на зем. участок при купле-продаже зем. участка и сделок купли-продажи зем. участков понимается:

♦ гос. регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю – внесение в установленном порядке записей в земельно-кадастровую книгу, изъятие у продавца документа, удостоверяющего право на земельный участок, изготовление и выдача в установленном порядке документа, удостоверяющего права покупателя на земельный участок;

♦ гос. регистрация договора – внесение в установленном порядке записей о договоре в земельно-кадастровую книгу и отметки о гос. регистрации в договор.

Гос. регистрация перехода права собственности на зем. участок при купле-продаже зем. участка и договора осуществляется в соответствии с Положением о кадастровом делении территории Республики Беларусь, утвержденным постановлением Госкомзема от 19 сентября 2000 г. № 10 «Об утверждении положения о кадастровом делении территории Республики Беларусь» (в ред. от 27.07.2006г.) территориальным кадастровым органом либо землеустроительной службой местного исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения земельных участков.

Гос. регистрация перехода права собственности на зем. участок при его купле-продаже и договора купли-продажи осуществляется только после гос. регистрации в земельно-кадастровой книге права собственности на зем. участок, принадлежащий продавцу, и нотариального удостоверения договора.

Для гос. регистрации перехода права собственности при купле-продаже земельного участка и договора продавец и покупатель подают совместное заявление, а также документы, являющиеся основанием гос.регистрации. Представление документов может быть произведено как лично, так и через представителя по договору доверительного управления или нотариально удостоверенной доверенности в соответствии с действующим законодательством.

Заявление о регистрации может быть подано одной стороной договора, если другая сторона уклоняется от государственной регистрации договора и перехода права собственности на земельный участок.

Для гос. регистрации необходимо представить следующие документы:

♦ заявление;

♦ документ о внесении платы за государственную регистрацию;

♦ подлинники договора в двух экземплярах и копию договора в одном экземпляре;

♦ паспорт гражданина Республики Беларусь;

♦ документы, подтверждающие полномочия представителя (при совершении сделки через представителя и регистрации им перехода права собственности и договора).

К договору должен прилагаться земельно-кадастровый план участка. Границы земельного участка на плане должны соответствовать границам земельного участка на кадастровой карте, находящейся в органе регистрации.

В случае купли-продажи застроенного зем. участка по договору купли-продажи зем. участка или по договору купли-продажи недвижимости дополнительно представляются технические паспорта зданий и(или) сооружений, расположенных на земельном участке.

Основаниями для отказа в приеме документов на гос. регистрацию являются:

♦ отсутствие полномочий у лиц, подавших заявление и документы в орган регистрации выступать в качестве заявителей (представителя заявителя);

♦ несоответствие состава или формы документов, поданных на регистрацию, требованиям законодательства.

При возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований гос. регистрации он обязан немедленно известить об этом заявителей и предложить им предоставить недостающие документы, являющиеся основаниями гос. регистрации.

В гос. регистрации может быть отказано в случаях;

♦ наличия противоречий между документами, поданными на регистрацию, и записями в государственной земельно-кадастровой книге;

♦ несоответствия данных, позволяющих определенно установить предмет договора купли-продажи согласно требованиям ст. 525 ГК;

♦ наличия запретов на отчуждение земельного участка, если в государственной земельно-кадастровой книге содержатся записи об аресте, запрещениях, ограничениях права распоряжения земельным участком;

♦ невыполнения требований ч. 4,5 ст. 51 Кодекса о земле, заключающихся в наличии в договоре условий, влекущих изменение целевого назначения земельного участка;

♦ отсутствия правомочий распоряжения земельным участком у лица, подписавшего договор;

♦ несоответствия состава, формы, содержания договора требованиям, установленным законодательством Республики Беларусь.

Покупателю зем. участка выдается гос. акт на землю после изъятия у продавца документа, удостоверяющего право собственности на продаваемый земельный участок.

Регистрирующий орган вносит отметки о гос. регистрации в подлинники договора. Заявления, копии договора, другие документы, являвшиеся основанием государственной регистрации, помещаются в кадастровое дело земельного участка.

Если жилой дом, дача, садовый домик приобретены в собственность лицом, не имеющим права получения в собственность земельного участка, имеющего отношение к такому строению, этот участок выкупается у собственника соответствующим сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органом по нормативным ценам, действующим на момент выкупа.

Продажа зем. участка, находящегося в общей совместной или общей долевой собственности, либо его части может осуществляться при согласии всех участников общей собственности на землю без изменения целевого назначения земельного участка.