Способы и порядок оценки земель

а) кадастровая оценка

Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (в ред. постановления Правительства РФ от 17.09.2007 N 590). В соответствии с названными Правилами организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Она основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, т.е. часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков, объединяются в одну оценочную зону. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.

В соответствии с п. 3 той же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В судебной практике нередко возникали споры, связанные с проведением государственной кадастровой оценки земель. Юридические лица, индивидуальные предприниматели и другие налогоплательщики считали эту оценку завышенной, поскольку кадастровая стоимость конкретных земельных участков в рассматриваемых случаях во много раз превышала рыночную. Заявители просили признать нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ недействующими полностью или в соответствующей части, так как полагали, что кадастровая стоимость земель не может быть выше рыночной стоимости и что необоснованное завышение кадастровой стоимости приводит к нарушению его права платить законно установленные налоги.

По правилам подсудности дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, подлежат рассмотрению в арбитражном суде только в случаях, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда (п. 1 ч. 1 ст. 29 АПК). В остальных случаях такие дела должны рассматриваться соответствующим судом общей юрисдикции.

Высший Арбитражный Суд РФ в Определении от 11 октября 2007 г. отметил, что данный спор неподведомственен арбитражному суду, так как отсутствует федеральный закон, относящий рассмотрение споров об оспаривании нормативных правовых актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, регулирующих порядок утверждения государственной кадастровой оценки земель, к компетенции арбитражных судов*(56). Тем не менее многие арбитражные суды принимали такие дела к своему рассмотрению и выносили решения, как правило, не в пользу заявителей*(57).

Вместе с тем есть примеры и иного рода. Например, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа подтвердил, что судами первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворены требования ОАО "Новосибирский завод химконцентратов" о признании недействительным постановления администрации Новосибирской области от 27 июля 2005 г. N 56 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Новосибирской области" в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель в отношении спорных земельных участков, принадлежащих названному ОАО*(58).

Суды общей юрисдикции (Верховные суды республик, областные суды и т.п.) также до недавнего времени отказывали заявителям в признании недействительными нормативных правовых актов субъектов РФ об утверждении государственной кадастровой оценки земель. И судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признавала эти решения законными и обоснованными*(59). Однако с некоторых пор та же Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ изменила свою позицию и стала отменять решения судов субъектов РФ, рекомендуя при новом рассмотрении дела прислушиваться к доводам заявителей о завышении в оспариваемых актах кадастровой стоимости земель и проверять эти доводы в установленном порядке*(60).

б) оценка по рыночной стоимости

В соответствии с п. 1 ст. 66 ЗК рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 24.07.2007).

Для целей настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Объектами оценки могут быть как отдельные земельные участки, так и земельные участки, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса.

Статья 7 Закона закрепляет презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки. Иначе говоря, в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Согласно ст. 8 проведение оценки объектов оценки (в том числе земельных участков) является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. В частности, обязательная оценка осуществляется при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, при использовании названных выше земельных участков в качестве предмета залога, а также при их продаже или ином отчуждении, в том числе при передаче таких земельных участков в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Закон предусматривает и некоторые другие случаи обязательного проведения оценки объектов оценки.

Определенную сложность представляет вопрос о том, является ли обязательной оценка земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, при передаче их в аренду. Так, согласно материалам одного судебного дела, заместитель прокурора Алтайского края посчитал проведение такой оценки обязательной, поэтому, установив ее отсутствие, обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Однако ни Арбитражный суд Алтайского края, ни апелляционная инстанция, ни Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа не нашли оснований для удовлетворения этого иска. Суды посчитали, что ст. 8 ФЗ об оценочной деятельности здесь не применима, так как на спорный земельный участок не разграничено право собственности*(61).

Такая позиция судебных органов представляется спорной. По нашему мнению, проведение обязательной оценки предусмотрено для совершения сделок с земельными участками, находящимися в публичной собственности, независимо от того, кто конкретно является субъектом права собственности - Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования. Неразграниченная государственная собственность также является публичной, следовательно, в отношении нее должны применяться те же правила. Учитывая, что процесс разграничения государственной собственности еще далеко не завершен, было бы целесообразно, чтобы рассматриваемый вопрос был решен непосредственно законодателем, т.е. в ст. 8 Закона об оценочной деятельности следовало бы четко сказать, что в случае вовлечения в сделку земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, проведение оценки таких земельных участков также является обязательным.

Отчет об оценке земельного участка не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения его рыночной стоимости.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости земельного участка, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с земельным участком, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит разрешению в судебном порядке. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 10-12 Закона)*(62).

в) нормативная цена земли

Глава X Земельного кодекса РФ называет только две формы платы за землю - земельный налог и арендную плату. Между тем Закон РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. предусматривал еще одну форму - нормативную цену земли. Однако, как правильно отметил Н.А. Сыродоев, нормативная цена земли - это не столько форма платы за землю, сколько способ определения стоимости земли*(63). Как отмечалось выше, в связи с введением в действие гл. 31 Налогового кодекса РФ ("Земельный налог") названный закон утратил силу, за исключением ст. 25. Данная статья как раз и дает понятие нормативной цены земли как показателя, характеризующего стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации. В настоящее время она определена постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли"*(64).

Согласно данному постановлению нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную органами исполнительной власти субъектов РФ нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

В любом случае нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Согласно п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" нормативная цена земли применяется для целей налогообложения в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена. Нормативная цена земли может применяться вместо кадастровой стоимости (если последняя не определена) и в иных случаях, например для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая, что работы по кадастровой оценке земель близки к завершению, сфера применения нормативной цены земли в настоящее время существенно ограничена. Вместе с тем налогоплательщикам, которые должны самостоятельно исчислять земельный налог, следует отслеживать принятие и утверждение органами исполнительной власти кадастровой стоимости земельных участков. В противном случае они вынуждены будут не только доплачивать земельный налог, исчисленный ими ранее из нормативной цены земли, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, но и могут быть привлечены к налоговой ответственности. При этом налогоплательщикам необходимо иметь в виду, что суды признают надлежащим уведомлением налогоплательщиков о кадастровой стоимости земельных участков публикацию соответствующих нормативных правовых актов в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования таких актов, и размещение их на официальных сайтах субъектов РФ и муниципальных образований*(65).

Иногда нормативная цена земли используется не для целей налогообложения, а для иных целей, например для оценки земельного участка, являющегося общей совместной собственностью супругов, в целях раздела супружеского имущества. Суды обосновано признают такие действия неправомерными*(66).